Nur ein Verwalter in Mehrhausanlage möglich

Leitsatz

Auch in Mehrhausanlage mit Kostentrennungsvereinbarung kann nur ein Verwalter bestellt werden

Normenkette

§§ 24, 26, 27 WEG

Kommentar

1. Besteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus mehreren rechtlich und wirtschaftlich weitgehend verselbstständigten Untergemeinschaften (Mehrhausanlage) mit entsprechenden Trennungsvereinbarungen hinsichtlich der Kosten und Lasten der Verwaltung und ist weiterhin vereinbart, dass das Stimmrecht für Maßnahmen bezüglich eines Gebäudekomplexes jeweils den Eigentümern der in diesem enthaltenen Sondereigentumseinheiten zusteht, ist über die Bestellung des Verwalters gleichwohl zwingend innerhalb der Gesamtgemeinschaft zu beschließen. Verwaltet wird die Gesamtgemeinschaft als ein Objekt, sodass auch nur ein Verwalter bestellt werden darf (h.M.). Ein etwaiger Beschluss über die Bestellung eines "Unterverwalters" für eine Untergemeinschaft ist nichtig, da dies einen für die Gesamtanlage erforderlichen Verwalter in seiner Tätigkeit beschränken würde (§ 27 Abs. 4 WEG i. V. m. § 134 BGB); das Gesetz spricht auch nur von "dem" Verwalter (vgl. § 27 Abs. 1–3 WEG).
2. Vorliegend mussten deshalb die Eigentümer beider Häuser in einheitlicher Versammlung über die Bestellung des neuen Verwalters abstimmen, sodass sich daraus kein Anfechtungsgrund ergibt, auch wenn die Abstimmung über den Verwalter auch die Abstimmung über dessen Vertragskonditionen bedingte. Die im Verwaltervertrag für beide Häuser unterschiedlich angesetzten Kosten rechtfertigen sich daraus, dass die Einheiten des Hinterhauses allesamt von einem einzigen Eigentümer gehalten werden, der einen Teil der Verwaltungsaufgaben dort in Eigenregie erledigt. Daher war es auch sachgerecht, die Verwaltungskosten dort wegen des geringeren Aufwands niedriger anzusetzen; Gründe, die den Vorwurf einer Willkür bezüglich dieser Differenzierung tragen würden, haben die darlegungs- und beweisbelasteten Kläger nicht vorgetragen.

Anmerkung

Es gibt im WE-Recht keine "Blockverwalter", vielmehr stets nur einen einheitlichen Verwalter des gesamten Gemeinschaftseigentums (und damit auch des gesamten WE-Grundstücks), auch wenn sich auf dem WE-Grundstück mehrere Wohnblöcke befinden; Entscheidungen auch über Bestellung und Abberufung dieses Verwalters haben deshalb alle Eigentümer zu treffen. Allein hinsichtlich der internen Kosten- und Lastentragung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG können sich Sonderregelungen aus spezieller Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ergeben.

Link zur Entscheidung

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23.09.2009, 14 S 1754/09, ZMR 2010 S. 315