NOTGESCHÄFTSFÜHRUNG - Ansprüche richten sich gegen den Verband

Leitsatz

Ansprüche auf Aufwendungsersatz aus Notgeschäftsführung oder berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag richten sich gegen den Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dem Geschäftsführer steht nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei den Miteigentümern anteilsmäßig einzufordern.

Fakten:

Bei einer Notgeschäftsführung dürfen in der Regel nur solche Maßnahmen veranlasst werden, die den Eintritt des unmittelbar drohenden Schadens verhindern und die Gefahrenlage beseitigen, da es grundsätzlich der Woh- Gemeinschaftsordnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter obliegt, für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen (BayObLG ZWE 2001, 418). Dies war vorliegend der Fall.

Ein Notgeschäftsführer oder Geschäftsführer ohne Auftrag handelt für die Gemeinschaft und erzeugt damit Kosten i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG. Nach den Regelungen des nunmehr in Kraft getretenen neuen Wohnungseigentumsrechts ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig, soweit sie im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Sie ist damit auch Trägerin der für sie als Gemeinschaft gesetzlich begründeten Pflichten und somit einem Notgeschäftsführer/Geschäftsführer ohne Auftrag zum Ausgleich seiner Aufwendungen verpflichtet. Daneben steht dem Notgeschäftsführer nicht das Recht zu, seine Aufwendungen direkt bei einem Miteigentümer einzufordern.

Auch in einer Situation wie der vorliegenden wird der Notgeschäftsführer nicht rechtlos gestellt. Er kann nämlich auf das vorhandene Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 15.01.2008, 32 Wx 129/07

Fazit:

Eine Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer kommt auch nicht aus § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG in Betracht. Danach haben Gläubiger der Gemeinschaft die Möglichkeit, wegen Verbindlichkeiten der Gemeinschaft wahlweise auch unmittelbar gegen die einzelnen Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentums-anteile vorzugehen. Diese Vorschrift betrifft aber nur die Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten. Dies wird dadurch deutlich, dass die Vorschrift beim Umfang der Haftung auf den Miteigentumsanteil abstellt und nicht auf den tatsächlichen Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümer untereinander.