Niedersächsisches OVG Urteil vom 12.09.1997 - 1 L 5585/96

Verfahrensgang

VG Braunschweig (Urteil vom 18.04.1996; Aktenzeichen 2 A 2354/95)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Braunschweig – 2. Kammer – vom 18. April 1996 wird zurückgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1); die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 2) sind nicht erstattungsfähig.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckende jeweils zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Der Kläger wendet sich gegen mehrere auf einem seiner Grundstücke eingetragene Baulasten.

Die Beigeladene zu 1) verkaufte durch notariellen Kaufvertrag vom 20. Oktober 1989 an den Kläger von den ihr gehörenden Flurstücken Gemarkung E. Flur …, Flurstücke … und … eine Teilfläche von 1.470 m². Der Lageplan, der Inhalt des beurkundeten Vertrages geworden ist, zeigt das verkaufte Grundstück – von der rückseitigen, südöstlichen Grundstücksgrenze abgesehen – mit rechtwinkligen Grenzen. Gegenstand des beurkundeten Vertrages war auch die Bebauung des Grundstücks mit einem schlüsselfertigen Einfamilien-Kettenhaus. Die Lage des für den Kläger zu erbauenden Hauses so wie die auf den Nachbargrundstücken vorgesehene Bebauung der Nachbarhäuser war dem Lageplan zu entnehmen. Nach § 10 des Kaufvertrages durften Sonderwünsche des Käufers in Abweichung von der Baubeschreibung nur nach Zustimmung der Verkäuferin berücksichtigt werden; die Zustimmung durfte die Verkäuferin nur dann versagen, wenn durch diesen Sonderwunsch die technische Gesamtkonzeption des Bauvorhabens beeinträchtigt wird. Nach § 11 des Vertrages wurde das Grundstück „frei von Lasten und Beschränkungen in Abteilung II und III des Grundbuches übertragen”. In § 12 des Vertrages wurde die Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung vereinbart.

Parallel zum Bauantragsverfahren beantragte die Beigeladene zu 1) die Teilungsvermessung und -genehmigung der beiden ihr gehörenden Flurstücke in vier Grundstücke u.a. in der Form, daß die westliche Grundstücksgrenze zum nunmehr der Beigeladenen zu 2) gehörenden Grundstück bis auf eine Tiefe von etwa 27 m vom E.weg aus um 3 m nach Osten zurücksprang. Der Beklagte genehmigte die beantragte Teilung durch Bescheid vom 11. Dezember 1989. Das Grundstück des Klägers erhielt die Flurstücksnummer …, das westlich gelegene, damals noch der Beigeladenen zu 1) gehörende Grundstück die Flurstücksbezeichnung ….

Das Amtsgericht W. trug am 15. Februar 1990 zugunsten des Klägers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch E. Band 7 Blatt 305 betreffend das Grundstück lfd. Nr. 6 ein.

Am 19. Februar 1990 erteilte der Beklagte die Baugenehmigung für das Haus des Klägers mit der Auflage, daß die Überbauung des Nachbargrundstücks … durch eine Garage mit einer Baulast abzusichern sei. Einen Tag später erteilte der Beklagte die Baugenehmigung für das Haus der Beigeladenen zu 2).

Am 2. Juli 1990 übertrug das Amtsgericht W. die zugunsten des Klägers eingetragene Auflassungsvormerkung vom Grundbuch Band 7 Blatt 305 nach Band 13 Blatt 503.

Am 23./29. August 1990 trug der Beklagte nach entsprechender Erklärung durch die Beigeladene zu 1) als Eigentümerin des belasteten Flurstücks … Baulasten dahingehend ein, daß eine Teilfläche an der Ostgrenze dem Grundstück des Klägers zugerechnet und mit dem Teil eines Gebäudes (Carport) bebaut sein darf. Nach einer weiteren Baulast durfte das Grundstück vor der überbauten Fläche als Zufahrt dauernd genutzt werden.

In der Folgezeit verlangte der Kläger von der Beigeladenen zu 1) die Eigentumsübertragung der dem Grenzrücksprung entsprechenden Fläche von etwa 80 m². So heißt es in einem Schreiben des damaligen Prozeßbevollmächtigten des Klägers an die Beigeladene zu 1) vom 8. März 1991:

„Eine Rücksprache mit dem Bauordnungsamt des Landkreises W. hat (…) ergeben, daß aus bauordnungsrechtlichen Gründen auch heute noch eine Zuordnung des Versprungs zum Grundstück unseres Mandanten denkbar ist. Dies würde möglicherweise zu einer Grenzbebauung des Nachbargrundstücks führen; unser Mandant erklärt sich – um in dieser Sache möglichst Härten zu vermeiden – bereit, einer entsprechenden Baulast zuzustimmen. Er besteht aber auf entsprechende Übereignung des „Versprunges”. (…) Nach Übertragung des restlichen Grundstücksteils dürfte sich die Berichtigung des Baulastenverzeichnisses erübrigen.”

Die Beigeladene zu 1) ließ das ihr gehörende Flurstück … teilen (Teilungsgenehmigung vom 25.9.1991). Das 80 m² große Grundstück erhielt die Flurstücksnummer …, der Rest des Flurstücks die Bezeichnung ….

Der Beklagte holte am 1. April 1992 telefonisch beim Amtsgericht W. eine Auskunft über für diese geteilten Grundstücke vorliegenden Grundbucheintragungen ein. Die neuen Flurstücksbezeichnungen wa...