Niedersächsisches OVG Urteil vom 08.07.2004 - 1 LB 48/04

Verfahrensgang

VG Hannover (Urteil vom 25.03.2003; Aktenzeichen 4 A 5272/02)

Tenor

Auf die Berufung des Beigeladenen wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Hannover – 4. Kammer (Einzelrichter) – vom 25. März 2003 geändert und die Klage abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen; außergerichtliche Kosten des Beigeladenen sind erstattungsfähig.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils insgesamt vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Marktstraße 26 in B. -F., welches im Jahre 1990 die Flurstücksbezeichnung 87/1 trug. Er begehrt die Löschung einer von seinem Rechtsvorgänger (Bruder) im Jahre 1990 zugunsten des südlichen Nachbargrundstücks eingetragenen Baulast unter anderem mit der Begründung, diese sei zu unbestimmt, abweichend von der Bestellung eingetragen worden, unwirksam, weil im Bereich der belasteten Fläche noch ein Gebäude stehe, und schließlich einem Kondiktionsanspruch ausgesetzt, weil die ihn begünstigende, korrespondierende Baulast zu Lasten des Grundstücks des Beigeladenen nicht eingetragen worden sei.

Das Grundstück des Klägers liegt an der Ostseite der Marktstraße und war zum Zeitpunkt der hier umstrittenen Baulast straßenseitig mit einem alten Wohnhaus bebaut. 30 m von der Straße entfernt steht ein als Scheune genutztes Gebäude auf einer Länge von ca. 15 m unmittelbar auf der Grenze zum Grundstück des Beigeladenen. Auf diesem (Marktstraße 22 – 24) steht nahe der Straße das Wohnhaus mit der Nummer 22. An dieses schließt sich – verbunden durch einen eingeschossigen Anbau – ein hufeisenförmiger, nach Westen geöffneter anderthalbgeschossiger Gebäudekomplex an, welcher (u.a.) als Scheune genutzt worden war. Dessen Nordflügel hält zum Grundstück des Klägers einen Abstand von 1,04 m bis 0,99 m ein. Diesen wollte die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen, Frau G. C. im Jahre 1990 zu Wohnzwecken umbauen. Der Landkreis H. als damals zuständige Bauaufsichtsbehörde teilte ihr auf ihren Bauantrag vom 1. März 1990 mit, dieser sei jedenfalls derzeit nicht genehmigungsfähig. Denn das Gebäude halte in seiner neuen Nutzung die nunmehr geltenden Abstandsvorschriften nicht ein. Einklang mit dem geltenden Grenzabstandsrecht könne nur durch die Bestellung einer Abstandsbaulast auf dem Grundstück des Klägers geschaffen werden.

Der Bruder des Klägers trug sich ebenfalls mit Bauplänen (vgl. zum Folgenden Bl. 12 und 14 BA B). Zum einen wollte er das im straßenseitigen Teil seines Grundstücks stehende Wohnhaus durch einen Neubau ersetzen. Zum anderen wollte er das auf der Grenze stehende Scheunengebäude in höherwertiger Weise als Wohn- oder Werkstattgebäude nutzen.

Unter dem 7. Juni 1990 gaben sowohl die Rechtsvorgängerin des Beigeladenen als auch der Rechtsvorgänger des Klägers zu den Nummern 44 bzw. 43 der Urkundenrolle des Notars I. J. in H. für das Jahr 1990 eine Baulasterklärung ab.

Die Erklärung des Rechtsvorgängers des Klägers (Nr. 43 der Urkundenrolle des Notars J. für das Jahr 1990) hat u.a. den folgenden Wortlaut:

„Ich bin Eigentümer des … Grundstücks Gemarkung F., Flur 3, Flurstück 87/001 und erkläre gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, folgende öffentlich rechtliche Verpflichtung, auch zu Lasten meiner Rechtsnachfolger, als Baulast gemäß § 92 Abs. 1 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) vom 23.7.1973 in der zur Zeit geltenden Fassung zu übernehmen:

Von dem vorgenannten Grundstück stelle ich einen 1,50 m breiten Streifen entlang der Südgrenze, der in dem amtlichen Lageplan gelb schraffiert ist, für den Umbau des ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes zum Wohnhaus auf dem Nachbargrundstück 88/2 zur Verfügung. Mit diesem Grundstücksstreifen soll der fehlende Grenzabstand kompensiert werden.

Gleichzeitig verpflichte ich mich meinerseits, von dieser gedachten Grenze Abstand zu halten. Letzteres gilt nicht für das auf der Grenze stehende Stall-/Scheunengebäude, solange sein Bestand geschützt ist.”

Die Erklärung der Rechtsvorgängerin des Beigeladenen (Nr. 44 der Urkundenrolle des Notars J. für das Jahr 1990) lautet im Wesentlichen:

„Der Landwirt K. A. … hat zu notariellem Protokoll des amtierenden Notars – UR 43/90 eine Baulast zugunsten des der Vertretenden gehörenden Grundstücks Gemarkung F. Flur 3, Flurstück 88/2 gemäß § 92 Abs. 1 der NBauO vom 23.7.1973 in der zur Zeit geltenden Fassung übernommen, betreffend das Grundstück F. Band 16, Blatt 502.

Die Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung F. Flur 3 Flurstück 88/2 verpflichtet sich, eine Baulast gleichen Inhalts dem Landwirt K. A. und seinen Rechtsnachfolgern einzuräumen gemäß Zeichnung, rot schraffiert.”

Dieser Baulast war ein Auszug aus dem Flurkartenwerk beigefügt, welcher auf dem Grundstück des Klägers no...