Modernisierung - Mieterhöhung trotz fehlender Ankündigung zulässig

Leitsatz

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

Fakten:

Der Mieter verweigert die Zahlung der Mieterhöhung wegen des Einbaus eines Fahrstuhls, weil der Vermieter die Modernisierung nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hatte. Der BGH gibt dem Vermieter recht. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachthaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Hier ist der Einbau eines Fahrstuhls - auch im Hinblick auf den bequemeren Transport von Lasten - trotz der noch zu überwindenden Stufen als nachhaltige Wohnwertverbesserung zu werten. Gemäß § 559b BGB muss der Vermieter die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich erklären, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnen und erläutern. Kündigt der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB an, oder ist die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent höher als zunächst mitgeteilt, verlängert sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird um sechs Monate.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 02.03.2011, VIII ZR 164/10BGH, Urteil vom 2.3.2011 – VIII ZR 164/10

Fazit:

Zweck der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme ist, dass sich der Mieter auf die geplante Baumaßnahme einstellen und das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden der Mieterhöhung durch Ausübung seines Sonderkündigungsrechts beenden kann. Ohne ordnungsgemäße Ankündigung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kann der Vermieter Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen allerdings nicht durchsetzen.