Behindert der Mieter eine vom Vermieter geplante Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, indem er dem Vermieter oder den Handwerkern das Betreten der Wohnung verweigert, ist über das Recht des Vermieters zur Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.[1]
Für diesen Fall hat der BGH beispielhaft eine Reihe von Gesichtspunkten genannt, die bei der Kündigung zu beachten sind. Insbesondere ist in solchen Fällen von Bedeutung,
- welche Maßnahmen der Vermieter durchführen will,
- wie dringend die Maßnahmen sind,
- in welchem Maße der Mieter hierdurch beeinträchtigt wird,
- welche wirtschaftliche Bedeutung die sofortige Duldung für den Vermieter hat,
- welche Nachteile dem Vermieter durch eine Verzögerung der Maßnahmen entstehen,
- ob der Mieter befürchten muss, dass der Vermieter die ihm obliegenden Wiederherstellungspflichten nur unzureichend erfüllt, und
- ob dem Vermieter seinerseits Vertragsverstöße zur Last fallen.[2]
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, vor der Kündigung eine Klage auf Duldung zu erheben; dies gilt auch dann, wenn die Rechtslage zweifelhaft ist und der Mieter plausible Gründe für die Duldungsverweigerung hat.
Andererseits ist aus der Entscheidung des BGH aber auch abzuleiten, dass das bloße Nichterfüllen der Duldungspflicht für sich allein in der Regel die Kündigung nicht rechtfertigt. Vielmehr müssen weitere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, dass dem Vermieter die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Darlegungs- und Beweislast trägt Vermieter
Die maßgeblichen Tatsachen muss der Vermieter substanziiert vortragen und im Streitfall beweisen.
Sache des Mieters ist es, die einer Kündigung entgegenstehenden Umstände geltend zu machen. In der Regel dürfte eine Kündigung wegen Verweigerung der Duldung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen.
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen