Modernisierung, Ankündigung (Außendämmung)

Kurzbeschreibung

Dem Mieter wird eine Modernisierungsmaßnahme in Form einer Außendämmung des Wohngebäudes angekündigt.

Allgemeines

Modernisierungsmaßnahmen sind dem Mieter nach § 555c Abs. 1 BGB spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Maßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist.

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über:

• die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
• den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
• den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Umfang der Maßnahme

Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abschätzen zu können. Ihm muss die Möglichkeit geboten werden, ggf. mit sachverständiger Hilfe vergleichend ermitteln zu können, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.^[1]

Künftige Betriebskosten

Von erheblicher Bedeutung ist, dass die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten muss.

Hinweis auf Möglichkeit des Härteeinwands

Bei der Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme soll der Mieter gemäß § 555c Abs. 2 BGB auf Form und Frist des Härteeinwands nach § 555d Abs. 3 Satz 2 BGB hingewiesen werden. Jedenfalls besteht eine Duldungspflicht des Mieters dann nicht, wenn die Baumaßnahme für ihn selbst, seine Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter sowie den Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter kann also einen entsprechenden Härteeinwand erheben. Gemäß § 555d Abs. 3 BGB muss der Mieter dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

[1] BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 332/18, NJW-RR 2020, 472.

Musterschreiben

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Herr/Frau/Eheleute

[Anschrift des Mieters]

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Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München

Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB

Sehr geehrte/r ________________________,

im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), geplant:

A Maßnahmen

I. Dämmung im Dachbereich

Vermieterseits ist geplant, das Dach energetisch zu modernisieren und eine aktuelle förderfähige Dachdämmung einzubringen. Der gesamte Dachbereich auf einer Fläche von ca. 235 m² erhält eine Zwischensparrendämmung und eine Aufsparrendämmung. Der Bestand entspricht einem U-Wert von 0,24 W/(m²K).

Mit der Einbringung der Wärmedämmung im Dachbereich ist eine Energieeinsparung von prognostizierten ca. 6 % verbunden.

Im Bereich des Dachgeschosses, dort, wo sich derzeit der nicht ausgebaute Spitzboden befindet, erfolgt der Ausbau des Dachspitzes zu Wohnzwecken. Dieser wird der Wohnung im Dachgeschoss, 5. OG links, zugeschlagen.

Der gesamte Dachbereich erhält eine Zwischensparrendämmung sowie eine Aufsparrendämmung. Die Zwischensparrendämmung erfolgt mit Klemmfilzmineralwolle WLG 0,35, Stärke 140 mm. Die Aufsparrendämmung erfolgt mit PIR ECO S 105 mm. Die Unterkonstruktion erfolgt durch eine Konterlattung, durch die eine Hinterlüftungsebene zwischen Dachdeckung und Dämmung geschaffen wird. Auf einer Fläche von ca. 235 m² wird die gesamte Wärmedämmung mit einem U-Wert von 0,14 W/(m²K) eingebracht. Der Bestand entspricht einem U-Wert von 0,24 W/(m2K).

Im Wesentlichen werden hierzu nachfolgende bauliche Maßnahmen durchgeführt.

1. Zunächst sind die bisherige Dacheindeckung ebenso wie die Lattung, die bestehende Isolation und die Vordeckung abzureißen. Die vorhandene Verblechung inklusive Regenfallrohre ist abzureißen und zu entsorgen. Im Anschluss daran wird im Dachbereich die Zwischensparrendämmung mit Klemmfilzmineralwolle WLG 0,35, Stärke 140 mm und die Aufsparrendämmung mit PIR ECO S, Stärke 105 mm, Hersteller Bauder, angebracht, dazwischen kommt eine Dampfbremse. Die Dämmung erreicht einen U-Wert von 0,14 W/(m²K). Insoweit wird auf die anliegende Skizze verwiesen. Sie zeigt den Aufbau des Daches einschließlich der Wärmedämmung. Auf die Rigips-Feuerschutzplatte wird die Zwischensparrendämmung (hier gekennzeichnet mit Nr. 2) eingebracht, darauf di...