Minderjähriger: Erwerb eines Wohnungseigentums mit Nießb ... / 4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Zwar bedürften Eltern zur Verfügung über ein Wohnungseigentum oder über ein Recht an einem Wohnungseigentum des Kindes der Genehmigung des Familiengerichts. Im Fall fehle es aber an einer Verfügung in diesem Sinne. Die Bestellung eines Nießbrauchs oder eines Grundpfandrechts im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Wohnungseigentums durch einen Minderjährigen sei jedenfalls dann nicht nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftig, wenn sich die Belastung bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorganges darstelle und die Auflassung und die dingliche Einigung über die Belastung gleichzeitig erfolgten. Die Bestellung eines Nießbrauchs (oder auch eines Grundpfandrechts) an einem dem Minderjährigen bereits gehörenden Wohnungseigentum stelle zwar im Grundsatz eine Verfügung i. S. v. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB dar. Mit Blick auf den Schutzzweck der Norm sei die Genehmigung aber nicht erforderlich, wenn die Bestellung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Wohnungseigentums erfolge und sich bei wirtschaftlicher Betrachtung als Teil des Erwerbsvorganges darstelle, sodass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen solle (Hinweis u. a. auf BGH, Beschluss v. 30.9.2010, V ZB 206/10, BGHZ 187 S. 119 Rn. 17). Ein hinreichender Zusammenhang sei jedenfalls dann zu bejahen, wenn bereits die Auflassung mit der dinglichen Einigung über die Belastung in der Weise verknüpft werde, dass kein Zweifel daran bestehen könne, dass dem Minderjährigen von vornherein nur belastetes Eigentum zukommen solle. So liege es hier. K habe ihre Erklärungen einheitlich beurkunden lassen. Die Eltern des Stiefenkels hätten diese Erklärungen zur Entgegennahme der Auflassung sowie zur Bewilligung und damit konkludent auch zur dinglichen Bestellung des Nießbrauchs einheitlich genehmigt. Dieser eindeutige Zusammenhang zwischen Auflassung und Belastung als einheitlicher Erwerbsvorgang sei nicht dadurch beseitigt worden, dass der Notar berechtigt war, Eintragungsanträge auch getrennt zu stellen.

Hinweis

1. Der Erwerb durch einen Minderjährigen bedarf nach § 107 BGB der Genehmigung des gesetzlichen Vertreters, wenn der Erwerb durch den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft ist für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet wird, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen haftet. Der Erwerb eines Wohnungseigentums ist daher nicht als lediglich rechtlich vorteilhaft anzusehen: Der Minderjährige muss sich an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beteiligen und haftet deren Gläubigern. Dieser Nachteil entfällt nicht deshalb, weil sich ein Schenker einen lebenslangen Nießbrauch am Wohnungseigentum vorbehält. Der Nießbrauch wird zwar in der Regel dazu führen, dass der Schenker im Innenverhältnis die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung allein zu tragen hat. Das entlastet den Beschenkten aber nicht im Außenverhältnis. Im Übrigen endet die Entlastung im Innenverhältnis auch mit dem Ende des Nießbrauchs.
2. Der Minderjährige wird in der Versammlung grundsätzlich von seinen Eltern vertreten (§ 1629 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zu laden ist aber der Minderjährige, denn er ist der Wohnungseigentümer. Der Minderjährige kann seine Eltern als Vertreter nennen und darum bitten, dass die Ladung an diese zu richten ist. § 25 Abs. 3 WEG, wonach Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen, ist nicht anwendbar. Dies gilt auch für die gesetzliche Vertretung durch organschaftliche Vertreter von Kapitalgesellschaften sowie die Vertretung durch Amtsträger wie etwa Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker oder Nachlassverwalter.