Mietverlängerungsoption per Fax

Leitsatz

Die Verlängerungsoption für einen gewerblichen Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wurde, bedarf der Schriftform. Die Übermittlung dieser Option per Fax genügt dem Schriftformerfordernis nicht.

Sachverhalt

Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, bedarf der Schriftform (§ 550 BGB). Das gilt auch für einen Mietvertrag über gewerbliche Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). In einem solchen Fall müssen grundsätzlich auch alle Änderungen, Ergänzungen oder sonstige Nebenabreden ebenfalls der Schriftform genügen, ebenso die Ausübung einer Verlängerungsoption. Für das Formerfordernis spricht vor allem der Zweck des Gesetzes: Zum einen sollen sich die Parteien durch die schriftliche Abfassung des Vertrags bewusst werden, dass sie sich über lange Zeit binden; zum anderen sollen im Fall eines Eigentümerwechsels die wechselseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis dokumentiert werden. Die gleiche Interessenlage ist aber gegeben, wenn ein Mietverhältnis durch die Ausübung einer Option langfristig fortgesetzt werden soll.

Die Klägerin, die eine Tanzschule in angemieteten Gewerberäumen betreibt, hatte ihre Rechtsanwälte beauftragt, ihr im Mietvertrag vorgesehenes Optionsrecht auszuüben. Die Anwälte hatten der Vermieterin die Erklärung ihrer Mandantin nur mittels Fax übermittelt. Das wurde als schuldhafte Verletzung der Sorgfaltspflichten aus dem Anwaltsvertrag (§ 280 BGB) gewertet und die beklagten Rechtsanwälte wurden zu Schadensersatz verurteilt.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Urteil vom 29.11.2005, 22 U 105/05OLG Köln, Urteil v. 29.11.2005, 22 U 105/05. – Vgl.Gruppe 1 S. 1061.