Im Fall von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 und Nr. 1a BGB, also in den Fällen der energetischen Modernisierung oder der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, ist der Mieter nicht mit einem Härteeinwand ausgeschlossen. Folgende Kriterien sind im Rahmen der Interessenabwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichtigen:
- Die zu erwartende Mieterhöhung,
- die Höhe des Mietereinkommens und
- die Vermieterinteressen.
Zu erwartende Mieterhöhung
Zunächst einmal ist zu berücksichtigen, dass Maßnahmen der energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB in aller Regel mit einer finanziellen Ersparnis des Mieters bezüglich der Belastung mit Betriebskosten verbunden sind, vermag dies im Einzelfall auch nicht so sein. Zu berücksichtigen ist stets auch, dass die konkrete Wohnung in einem angemessenen Verhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters steht.[1] Bewohnt der Mieter eine für seine Verhältnisse zu teure oder große Wohnung, wird er mit dem Härteeinwand der zu erwartenden Mieterhöhung wesentlich weniger erfolgreich sein, als wenn er eine für seine Verhältnisse angemessene Wohnung bewohnen würde.
Höhe des Mietereinkommens
Maßgeblich ist hier nicht nur allein das Nettoeinkommen des Mieters, vielmehr sind auch Sachzuwendungen des Arbeitgebers zu berücksichtigen. Maßgeblich sind insoweit stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls.[2] Starre Grenzen existieren insoweit nicht, wobei Miethöhen von 33 % des Einkommens, sei es Arbeitslohn bzw. Gehalt oder Rentenbezug, bereits problematisch werden,[3] die Grenze ist jedenfalls bei 50 % überschritten.[4]
Im Allgemeinen kann der Mieter nicht gezwungen werden, seine Wohnung teilweise unterzuvermieten.[5] Ist die Wohnung deutlich unterbelegt oder umfasst sie ein separates Zimmer mit eigenem Ausgang, dürfte anderes gelten.[6] Wird die Mieterhöhung allerding zu einem nicht unerheblichen Teil durch Wohngeld oder vergleichbare Beihilfeleistungen aufgefangen, entfällt der Härtegrund.[7]
Vermieterinteressen
Auf Vermieterseite wird letztlich nur dessen Interesse an der Mieterhöhung berücksichtigt, weil die Maßnahmen zum Zeitpunkt der Mieterhöhung ohnehin bereits erledigt sind und nur noch das Interesse an der Refinanzierung der Maßnahmen zu berücksichtigen ist, wobei insoweit ggf. zwischen einem Privatvermieter und einer Wohnungsgesellschaft zu differenzieren ist.[8]
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