Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.4 Maßnahmen zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe ...

Alexander C. Blankenstein

2.4.1 Neuer Erhöhungstatbestand des § 559e BGB

2.4.1.1 Einführung

Neben dem Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 1a BGB, der die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zum Inhalt hat, wurde mit Inkrafttreten der GEG-Reform 2024 ein weiterer neuer Mieterhöhungstatbestand in das BGB eingefügt. § 559e BGB regelt die Möglichkeit der Mieterhöhung neben § 559 BGB, soweit der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB durchgeführt hat, also eine solche, durch die die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt wird und die die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erfüllen. Der Anwendungsbereich des § 559e BGB ist also eröffnet, wenn der Vermieter

eine Maßnahme zur Umsetzung der Pflicht nach § 71 Abs. 1 GEG ergreift,
die grundsätzlich förderungsfähig ist.

Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein. Zu unterscheiden ist dann weiter danach, ob der Vermieter diese Drittmittel tatsächlich in Anspruch nimmt oder nicht. Der Anwendungsbereich der Norm ist nicht erst eröffnet, wenn die vorhandene Heizung etwa wegen eines irreparablen Defekts ausgetauscht werden muss. Sie soll vielmehr einen Anreiz für den Vermieter darstellen, möglichst frühzeitig die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen.

Kürzungspauschale von 15 %

Nach § 559e Abs. 2 BGB sind 15 % der aufgewendeten Kosten pauschal als Erhaltungskosten der ursprünglich vorhandenen Heizungsanlage in Abzug zu bringen. Diese Pauschale allein ist maßgeblich und unabhängig davon, ob die Erhaltungskosten tatsächlich höher oder niedriger wären. Ohnehin kann hier nur eine fiktive Beurteilung erfolgen.

Kappungsgrenze von 0,50 EUR/m²

§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB begrenzt zunächst die infolge der Durchführung des Heizungstauschs mögliche Mieterhöhung auf 0,50 EUR je Quadratmeter in einem Zeitraum von 6 Jahren. Die monatliche Miete darf also innerhalb des 6-Jahres-Zeitraums nicht um mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter erhöht werden.

2.4.1.2 Inanspruchnahme der Drittmittel

Nimmt der Vermieter die Drittmittel in Anspruch, kann er nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB jährlich die Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen.

Praxis-Beispiel

Berechnung

In Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entstehen dem Vermieter für die vom Mieter gemietete Wohnung Kosten in Höhe von 5.000 EUR. Hiervon sind zunächst nach § 559e Abs. 2 GEG 15 % pauschal für ersparte Erhaltungskosten in Abzug zu bringen, womit sich zunächst ein umlagefähiger Betrag von 4.250 EUR ergibt. An Fördermitteln erhält der Vermieter 1.500 EUR. Diese wiederum sind ebenfalls von den umlagefähigen Kosten abzuziehen, womit sich ein umlagefähiger Betrag in Höhe von 2.750 EUR ergibt. In Höhe von 10 % dieser Kosten kann er die Miete jährlich erhöhen, mithin also um 275 EUR. Die monatliche Miete würde also um 22,92 EUR steigen.

Allerdings ist hierbei wiederum die Größe der Wohnung von Bedeutung. Tatsächlich erlaubt § 559e Abs. 3 BGB bei der Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 555b Nr. 1a BGB, also einer Maßnahme zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG, nur eine Mieterhöhung von 0,50 EUR je Quadratmeter. Bei einer Wohnungsgröße von mindestens 45,84 m² könnte der Betrag von 22,92 EUR in voller Höhe umgelegt werden. Im Fall einer Wohnung mit etwa 35 m² könnte hingegen nur ein Betrag von 17,50 EUR auf den Mieter umgelegt werden.

2.4.1.3 Keine Inanspruchnahme der Drittmittel

Vom Grundsatz her wichtig ist für den Anwendungsbereich des § 559e Abs. 1 BGB, dass die vom Vermieter zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG getroffene Maßnahme grundsätzlich förderungsfähig ist. Nimmt der Vermieter die Fördermittel nicht in Anspruch, dann kann er die Miete nicht nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB erhöhen, sondern er kann dann nach § 559e Abs. 1 Satz 2 BGB die Miete nach der Bestimmung des § 559 BGB erhöhen. Dies gilt auch für den Fall, dass die Maßnahme tatsächlich förderungsfähig ist, aber die Fördermittel bereits verbraucht sind. In beiden Fällen kann er die Miete dann um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Da Drittmittel – aus welchen Gründen auch immer – nicht in Anspruch genommen wurden, kann der Vermieter die Miete ohne Abzug fiktiver Drittmittel erhöhen.

Praxis-Beispiel

Berechnung

Wiederum in Umsetzung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entstehen dem Vermieter für die vom Mieter gemietete Wohnung 5.000 EUR. Fördermittel nimmt der Vermieter nicht in Anspruch. Aus eigener Tasche hat er somit 5.000 EUR gezahlt. Er kann nun vorbehaltlich der Kürzungspauschale des § 559e Abs. 2 BGB die Miete jährlich um 8 % dieses Betrags erhöhen, mithin also um 400 EUR. Die monatliche Miete würde also um 33,33 EUR steigen. Zu berücksichtigen ist aber auch hier die Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB, wonach die Miete nicht um mehr als 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöht werden darf. Hätte die Wohnung also eine Wohnfläche von unter 66,66 Quadratmeter, könnte der volle Betrag nicht in Ansatz gebracht werden.