Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 5 Abweichende Vereinbarungen

5.1 Wohnraummiete

Minderung kann nicht ausgeschlossen werden

Bei einem Wohnraummietverhältnis kann das Minderungsrecht weder ausgeschlossen noch beschränkt werden. Dies gilt auch für solche Vereinbarungen, durch die das Minderungsrecht mittelbar tangiert wird.

Praxis-Beispiel

Unbeschränkte Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

Wird die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht ohne gegenständliche oder summenmäßige Beschränkung auf den Mieter übertragen, so steht damit zugleich fest, dass der Mieter im Fall eines Wohnungsmangels nicht zur Minderung berechtigt ist.

Eine derartige Regelung verstößt gegen § 536 Abs. 4 BGB.

Unzulässig ist es auch, wenn die kraft Gesetzes bestehende Verknüpfung zwischen Mangel und Minderung aufgehoben wird. Deshalb kann bei der Wohnraummiete nicht vereinbart werden, dass der Mieter erst dann mindern kann, wenn der Mangel gerichtlich festgestellt oder unstreitig ist. Eine vertraglich vereinbarte Verzögerung des Beginns der Minderungsbefugnis ist ebenfalls unwirksam.

Praxis-Beispiel

Unzulässige ­Vereinbarungen

Hierunter fällt eine Regelung, wonach der Mieter vor der Ausübung des Minderungsrechts verpflichtet sein soll, dies dem Vermieter anzuzeigen^[1] oder wonach dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden muss.

Wichtig

Zulässige Verein­barungen

Die Parteien können im Einzelfall allerdings vereinbaren, dass der Mieter einen konkret gegebenen Mangel nicht zum Anlass einer Minderung nehmen werde.

Ebenso ist es zulässig, wenn sich die Parteien im Hinblick auf einen konkreten Mangel auf einen bestimmten Minderungsbetrag oder eine bestimmte Minderungsquote einigen.^[2]

Keine Vereinbarung ohne konkreten Bezug

Eine Vereinbarung über einen Minderungsausschluss oder eine Minderungsbeschränkung ohne einen Bezug zu einem konkreten Mangel ist allerdings unwirksam^[3]:

Praxis-Beispiel

Unzulässige Klausel

"Der Mietpreis enthält zugunsten des Mieters einen Nachlass von 5 %. Dieser Nachlass bewirkt … den Verzicht auf die Rechte aus §§ 537, 538 BGB."

[1] LG Heidelberg, NJWE-MietR 1997 S. 99, 100; unzutreffend AG Dortmund, WuM 1980 S. 126.

[2] vgl. BGH, Urteil v. 21.2.1990, VIII ZR 116/89, NJW-RR 1990 S. 884 = WuM 1990 S. 246 = ZMR 1990 S. 206.

[3] LG Hamburg, WuM 1990 S. 115.

5.2 Geschäftsraummiete

Minderungsrecht kann beschränkt oder ausgeschlossen werden

Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien – anders als bei der Wohnraummiete – das aus § 536 BGB folgende Minderungsrecht beschränken oder ausschließen. Solche Regelungen können auch in einem Formularvertrag getroffen werden.

Im Einzelnen gilt:

1. Nach der Rechtsprechung des BGH kann vereinbart werden, dass der Mieter im Fall eines Mangels nicht zur Kürzung der Miete berechtigt ist. Dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit verbleiben, eine überzahlte Miete nach § 812 BGB zurückzufordern.^[1] Eine solche Klausel ist auch dann wirksam, wenn sich der Vermieter in Vermögensverfall befindet und der Mieter Gefahr läuft, den ihm bereicherungsrechtlich zustehenden Anspruch bei isolierter Geltendmachung der Minderung nicht durchsetzen zu können. Der Mieter ist jedoch dadurch geschützt, dass er in Höhe des maximal denkbaren Minderungsbetrags nur zur Zahlung Zug-um-Zug gegen Sicherheitsleistung verpflichtet ist.^[2]

   Für die tatsächlichen Voraussetzungen des Vermögensverfalls ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Da der Mieter aber die Einzelheiten betreffend das Vermögen des Vermieters nicht kennt, reicht es aus, wenn der Mieter hinreichende Tatsachen vorträgt und beweist, die für einen Vermögensverfall sprechen. Sodann ist es Sache des Vermieters, im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast seine Vermögensverhältnisse offenzulegen, etwa durch eine aktuelle Vermögensaufstellung oder die Vorlage von Bilanzen.

   Der vollständige Ausschluss der Rechte aus § 536 BGB ist nicht möglich, weil das Prinzip der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung zu den tragenden Grundgedanken des Schuldrechts zählt. Die vertragliche Aufhebung dieses Äquivalenzprinzips ist deshalb als unangemessene Benachteiligung i. S. v. § 307 Abs. 2 BGB (AGB-Recht) zu bewerten.^[3]

2. Ist eine Vertragsklausel unklar, so gilt die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB. Danach sind mehrdeutige Klauseln nach der kundenfeindlichsten Variante auszulegen. Diese Regelung gilt auch im Individualprozess.

   Unter Anwendung dieser Grundsätze hat der BGH die Klausel

   Praxis-Beispiel

   Unklare Vertragsklausel

   "Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten"

   für unwirksam erachtet.^[4]

   Gleiches gilt für eine Klausel, wonach

   Praxis-Beispiel

   Mehrdeutige Vertragsklausel

   "... eine Minderung der Miete ... ausgeschlossen (ist), wenn durch Umstände, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. Verkehrsumleitung, Straßensperrungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft usw.), die gewerbliche Nutzung der Räume beeinträchtigt wird"^[5]

   Ein formularvertr...