Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 2.3 Beispiele für die Minderungsberechnung

2.3.1 Minderung in gleichbleibender Höhe

Im schriftlichen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete um 15 % gemindert. Der Mieter schuldet deshalb eine monatliche Zahlung von 600 EUR abzüglich 15 % (= 90 EUR), also 510 EUR. Hierbei handelt es sich um eine vorläufige Minderung.

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit Nachforderung für ­Vermieter

Variante 1: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsanspruch von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Grundmiete:	12 x 500 EUR	= 6.000 EUR
Betriebskostenvorauszahlung:	12 x 100 EUR	= 1.200 EUR
Nachzahlung:		600 EUR
Gesamtmiete ohne ­Minderung		7.800 EUR
Minderungsbetrag:	7.800 EUR x 15 %	1.170 EUR
geschuldete Gesamtmiete:		6.630 EUR
tatsächlich gezahlte Miete:	12 Monate x 510 EUR	6.120 EUR
Nachforderung:		510 EUR

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit Guthaben für Mieter

Variante 2: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Guthaben von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Grundmiete:	12 x 500 EUR	= 6.000 EUR
Betriebskosten­vorauszahlung:	12 x 100 EUR	= 1.200 EUR
Guthaben:		- 600 EUR
Gesamtmiete ohne ­Minderung		6.600 EUR
Minderungsbetrag:	6.600 EUR x 15 %	990 EUR
geschuldete Gesamtmiete:		5.610 EUR
tatsächlich gezahlte Miete:	12 Monate x 510 EUR	6.120 EUR
Guthaben:		510 EUR

Rechtliche Bewertung

In der Beispielsvariante 1 hat der Mieter zu wenig gemindert. Aus diesem Grund schuldet der Mieter nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 510 EUR. Ob der Mieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umstand nicht von Amts wegen zu berücksichtigen. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 510 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen.

In der Beispielsvariante 2 hat der Mieter zu viel gemindert. Deshalb hat er keinen Anspruch auf Auszahlung des in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Guthabens von 600 EUR. Er hat lediglich Anspruch auf Zahlung von 510 EUR. Ob der Vermieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Mieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umstand nicht von Amts wegen zu berücksichtigen. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 510 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen.

Ob der Vermieter die Zahlungen des Mieters auf die Grundmiete oder auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet, bleibt ihm überlassen. Der BGH^[1] führt zu Recht aus, dass es sich bei dieser Frage um ein "Scheinproblem" handelt, weil das Endergebnis in beiden Fällen gleichbleibt.

Praxis-Tipp

Geminderte Vorauszahlungen in BK-Abrechnung erklären

Die Verrechnung einer unvollständigen Zahlung auf die Grundmiete hat lediglich zur Folge, dass in die Betriebskostenabrechnung nicht die vollen, sondern nur geminderte Vorauszahlungen einzusetzen sind. Dies sollte in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden. Eine Abrechnung nach "Soll-Vorauszahlungen" wäre fehlerhaft.

[1] Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10 unter Rz. 13.

2.3.2 Minderung in unterschiedlicher Höhe

Nach dem Mietvertrag schuldet der Mieter eine monatliche Grundmiete von 500 EUR und monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von 100 EUR. Die Miete ist wegen eines Mangels im Juli und August um 10 % und im November und Dezember um 20 % gemindert. Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsbetrag von 600 EUR. Für die infolge des Mangels geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:

Praxis-Beispiel

BK-Abrechnung mit unterschiedlichen Minderungsbeträgen

(1) vereinbarte Jahresgesamtmiete:
Grundmiete (12 x 500 EUR)		6.000 EUR
Betriebskostenvorauszahlungen (12 x 100 EUR)		1.200 EUR
Betriebskostennachzahlung nach ­tatsächlichem Abrechnungsergebnis		600 EUR
Gesamtmiete ohne Minderung		7.800 EUR
(2) unterschiedlich geschuldete Monatsmieten:
Januar bis Juni und September/Oktober:	7.800 EUR : 12	= 650 EUR
Juli/August:   7.800 EUR abzgl. 10 % = 7.020 : 12		= 585 EUR
November/Dezember:
7.800 EUR abzgl. 20 % = 6.240 : 12		= 520 EUR
(3) geschuldete Jahresmiete:		7.410 EUR
(4) Gezahlte Mieten unter Berücksichtigung einer vorläufigen Minderung von 10 % im Juli und August und einer Minderung von 20 % im November und Dezember
Januar		600 EUR
Februar		600 EUR
März		600 EUR
April		600 EUR
Mai		600 EUR
Juni		600 EUR
Juli		540 EUR
August		540 EUR
September		600 EUR
Oktober		600 EUR
November		480 EUR
Dezember		480 EUR
		= 6.840 EUR
tatsächlich zu bezahlen:		570 EUR

Rechtliche Bewertung

Der Mieter schuldet nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 570 EUR. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag vo...