Die Höhe der Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 BGB. Ist die Gebrauchstauglichkeit aufgehoben, so ist der Mieter von der Entrichtung der Miete befreit.
Ist die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt, hat der Mieter nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Die Minderungsquote kann bei gleichbleibendem Mangel höher oder niedriger ausfallen, je nachdem, wie sich der Mangel auf die Tauglichkeit der Mietsache zum Vertragsgebrauch auswirkt.
Jahreszeitenabhängige Minderungsquoten
Durch eine mangelhafte Heizung wird der Mieter im Winter stärker beeinträchtigt als im Sommer; folglich sind auch für die jeweiligen Jahreszeiten unterschiedliche Minderungsquoten angebracht.[1]
Ebenso ist es nicht zu beanstanden, wenn die Minderungsquote beim Ausfall der Warmwasserversorgung im Winter höher bemessen wird als im Sommer.[2]
2.1 Minderung bei Pauschalmiete
Bei der Vereinbarung einer Pauschalmiete ist die Minderung aus der monatlich zu zahlenden Miete zu berechnen. Gleiches gilt, wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist.
2.2 Minderung bei Betriebskostenvollumlage
In den Fällen der Betriebskostenvollumlage ist die Minderung nach der Rechtsprechung des BGH aus der Bruttomiete zu berechnen.[1] Hierunter ist die "Miete einschließlich aller Nebenkosten" zu verstehen.
Deshalb gilt: Im Fall eines Mangels ist die Gesamtmiete gemindert. Da sich die Gesamtmiete aus der Grundmiete einschließlich aller Nebenkosten zusammensetzt, kann bei einer berechtigten Minderung die Höhe des vom Mieter geschuldeten Entgelts erst aufgrund der Jahresabrechnung über die Betriebskosten ermittelt werden. Ob und in welcher Höhe ein Minderungsbetrag (auch) auf die Vorauszahlungen angerechnet wird, spielt hierbei keine Rolle. Der Vermieter kann eine solche Anrechnung vornehmen, er kann aber auch die Minderungsbeträge ausschließlich auf die Grundmiete anrechnen.
Wie Nachforderung oder Guthaben zu berechnen sind
Eine eventuelle Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters ist in beiden Fällen "am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die (vom Mieter) im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der ... geschuldeten Gesamtmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags) gegenübergestellt werden".[2]
2.3 Beispiele für die Minderungsberechnung
2.3.1 Minderung in gleichbleibender Höhe
Im schriftlichen Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 100 qm ausgewiesen. Als Entgelt ist eine monatliche Grundmiete von 500 EUR vereinbart. Außerdem hat der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 EUR zu leisten. Tatsächlich beträgt die wirkliche Wohnfläche nur 85 qm. Dies entspricht einer Abweichung von 15 %. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Miete um 15 % gemindert. Der Mieter schuldet deshalb eine monatliche Zahlung von 600 EUR abzüglich 15 % (= 90 EUR), also 510 EUR. Hierbei handelt es sich um eine vorläufige Minderung.
BK-Abrechnung mit Nachforderung für Vermieter
Variante 1: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Nachzahlungsanspruch von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:
| Grundmiete: | 12 x 500 EUR | = 6.000 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlung: | 12 x 100 EUR | = 1.200 EUR |
| Nachzahlung: | 600 EUR | |
| Gesamtmiete ohne Minderung | 7.800 EUR | |
| Minderungsbetrag: | 7.800 EUR x 15 % | 1.170 EUR |
| geschuldete Gesamtmiete: | 6.630 EUR | |
| tatsächlich gezahlte Miete: | 12 Monate x 510 EUR | 6.120 EUR |
| Nachforderung: | 510 EUR |
BK-Abrechnung mit Guthaben für Mieter
Variante 2: Die Betriebskostenabrechnung schließt mit einem Guthaben von 600 EUR. Für die geschuldete Miete gilt folgende Rechnung:
| Grundmiete: | 12 x 500 EUR | = 6.000 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlung: | 12 x 100 EUR | = 1.200 EUR |
| Guthaben: | - 600 EUR | |
| Gesamtmiete ohne Minderung | 6.600 EUR | |
| Minderungsbetrag: | 6.600 EUR x 15 % | 990 EUR |
| geschuldete Gesamtmiete: | 5.610 EUR | |
| tatsächlich gezahlte Miete: | 12 Monate x 510 EUR | 6.120 EUR |
| Guthaben: | 510 EUR |
Rechtliche Bewertung
In der Beispielsvariante 1 hat der Mieter zu wenig gemindert. Aus diesem Grund schuldet der Mieter nicht den in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Betrag von 600 EUR, sondern lediglich 510 EUR. Ob der Mieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Vermieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umstand nicht von Amts wegen zu berücksichtigen. In der Betriebskostenabrechnung ist nicht der Betrag von 510 EUR, sondern der Betrag von 600 EUR auszuweisen.
In der Beispielsvariante 2 hat der Mieter zu viel gemindert. Deshalb hat er keinen Anspruch auf Auszahlung des in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Guthabens von 600 EUR. Er hat lediglich Anspruch auf Zahlung von 510 EUR. Ob der Vermieter eine entsprechende Einrede gegen den Zahlungsanspruch des Mieters erhebt, bleibt ihm überlassen; im Zahlungsprozess ist dieser Umst...
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