Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat.
4.5.1 Begriff des Jahres
Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die Fristberechnung gelten die §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB.
Jahresfrist
Endet das Vormietverhältnis z. B. am 5. Oktober 2016, bleiben Mieterhöhungsvereinbarungen unberücksichtigt, die am 5. Oktober 2015 oder später abgeschlossen wurden.
4.5.2 Begriff der Vereinbarung
Die Ausschlussregelung gilt nur für Vereinbarungen nach § 557 Abs. 1 BGB, also für eine Mieterhöhung, die während des Mietverhältnisses getroffen wird. Damit scheiden aus:
- alle Vereinbarungen beim Abschluss eines Mietvertrags; dies gilt auch dann, wenn das Mietverhältnis vor Ablauf eines Jahres beendet wird;
- die Vereinbarung einer Indexmiete nach §§ 557 Abs. 2 Alt. 2, 557b BGB. Hierbei handelt es sich nicht um die Vereinbarung einer Mieterhöhung;
- bei Staffelmietvereinbarungen nach §§ 557 Abs. 2, 557a BGB, auch wenn die Vereinbarung innerhalb des letzten Jahres getroffen wurde und die jeweilige Staffel eine Mieterhöhung vorsieht.
4.5.3 Kollusives Zusammenwirken kein Tatbestandsmerkmal!
Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt.
Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach gilt die Vorschrift immer dann, wenn eine Mieterhöhung "vereinbart" worden ist. Hierunter fallen alle Vereinbarungen über eine Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB ohne Rücksicht auf das der Vereinbarung zugrunde liegende Motiv.
Dies gilt auch für Vereinbarungen, die im Verlauf eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB getroffen werden. Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, kommt hierdurch eine Vereinbarung über die Mieterhöhung zustande. Da die Absicht zur "Umgehung der Mietpreisbegrenzung" nicht zu den Tatbestandsvoraussetzungen zählt, fällt die Vereinbarung unter § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB.
Nichts anderes gilt, wenn die Parteien im gerichtlichen Verfahren einen Vergleich schließen, der den Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete verpflichtet. Es spielt keine Rolle, auf wessen Initiative der Vergleich beruht. Auch ein Vorschlag des Gerichts ist insoweit unbeachtlich.
Anders ist es, wenn die Zustimmung des Mieters durch Urteil ersetzt wird. In diesem Fall fehlt es an der Freiwilligkeit der Zustimmung, sodass von einer Vereinbarung i. S. d. § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB nicht auszugehen ist.
Einseitige, unberechtigte Mieterhöhung ausgeschlossen
Einseitige Mieterhöhungen nach §§ 559 oder 560 BGB werden von § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB auch dann nicht erfasst, wenn sie unberechtigt sind, der Mieter die Erhöhung aber gleichwohl akzeptiert.
4.5.4 Auskunftspflicht
Bei Vereinbarung der Vormiete ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter "unaufgefordert Auskunft zu erteilen... wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war".[1] Die Auskunft ist in Textform zu erteilen.[2] Erteilt der Vermieter keine Auskunft, so gilt § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Danach kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen, falls diese die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitet. Hat der Vermieter die Auskunft "nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt" – also z. B. mündlich – soll er sich gem. § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB erst dann (ab diesem Zeitpunkt) auf die Vormiete berufen können, "wenn der die Auskunft in der vorgeschriebenen Form (also in Textform) nachgeholt hat". Außerdem kann der Mieter Auskunftsklage erheben. Ein der Klage stattgebendes Urteil ist mittels eines Zwangsgeldes zu vollstrecken.
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