3.1 Teilunwirksamkeit des Mietvertrags
§ 556g Abs. 1 BGB wiederholt den ohnehin geltenden Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbegrenzung verstoßende Vereinbarung unwirksam ist, und stellt klar, dass dies weder zur Nichtigkeit des Mietvertrags noch zur Reduzierung der Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete führt. Vielmehr bleibt die Mietpreisvereinbarung bis zur Höhe des zulässigen Preises erhalten.[1]
Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH zu den vergleichbaren Rechtsfolgen beim Verstoß gegen § 5 WiStG.[2] Der Mieter ist lediglich verpflichtet, die zulässige Miete zu bezahlen. Die Beschränkung der Zahlungspflicht auf die gesetzlich zulässige Höhe hängt nicht davon ab, dass der Mieter den Verstoß gerügt hat.
3.2 Zulässige Miethöhe
Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Mit der Miete ist die Grundmiete gemeint, also die Miete ohne Betriebskosten und ohne Zuschläge.
3.2.1 Inklusivmiete/Teilinklusivmiete
Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthaltenen Betriebskosten. Die Betriebskosten werden aus der Inklusivmiete herausgerechnet, der verbleibende Rest auf das Niveau der ortsüblichen Grundmiete erhöht und die Betriebskosten wieder hinzugezählt.
Bei der Neuvermietung stehen die künftigen Betriebskosten – soweit sie verbrauchsabhängig sind – noch nicht fest. Deshalb stellt sich für den Vermieter die Frage, nach welchem Maßstab er die verbrauchsabhängigen Betriebskosten errechnen soll.
Berechnen der künftigen Betriebskosten
Der Rückgriff auf einen Betriebskostenspiegel dürfte wohl ausscheiden, weil dort lediglich Durchschnittswerte ausgewiesen sind, die von den tatsächlich anfallenden Kosten abweichen können. Denkbar ist es, die im vorangegangenen Mietverhältnis tatsächlich entstandenen Kosten oder die hausüblichen Durchschnittskosten anzusetzen.
Nach beiden Methoden ergeben sich nur Annäherungswerte; dem Vermieter ist insoweit ein Wahlrecht zuzubilligen.
Dasselbe gilt bei der Vereinbarung einer Teilinklusivmiete.
3.2.2 Betriebskostenpauschale
Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren.
Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Wirtschaftlich betrachtet ist der nicht für die Betriebskosten benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen. In rechtlicher Hinsicht gilt: Die Betriebskosten sind auch dann Teil der Miete, wenn sie vom Mieter in Form einer Pauschale bezahlt werden.
Ortsübliche Pauschale ist kostendeckend
Ausgangspunkt für die Berechnung der höchstzulässigen Miete nach § 556d BGB ist die ortsübliche Grundmiete plus einer ortsüblichen Pauschale, die als kostendeckende Pauschale zu interpretieren ist.
3.2.3 Untermietzuschlag
Der Untermietzuschlag ist Bestandteil der Miete. Die ortsübliche Miete kann demnach in einem solchen Fall aus der ortsüblichen (Grund-)Miete plus einem ortsüblichen Betrag für die Erlaubnis zur Untervermietung bestimmt werden. Die zulässige Miete nach § 556d BGB darf diese Miete um 10 % übersteigen.
3.2.4 Gewerbezuschlag
Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 25.3.1986[1] gelten für den Gewerbezuschlag folgende Grundsätze:
- Im Wohnungsmietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter bei gewerblicher Mitbenutzung oder gewerblicher Alleinnutzung einen Zuschlag festsetzen kann.
- Der Zuschlag muss nach billigem Ermessen[2] festgesetzt werden.
- Bei Streitigkeiten über die Höhe des Zuschlags muss dieser vom Gericht festgesetzt werden, im Wege einer Klage.
- Die Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe[3] sind nicht anwendbar, weil diese Vorschriften nur das Entgelt für die Wohnungsnutzung regeln.
Der Rechtsentscheid des BayObLG beruht auf einem fehlerhaften Ansatz. Werden Räumlichkeiten sowohl zu Wohnzwecken als auch zu gewerblichen Zwecken vermietet, liegt ein gewerbliches Mietverhältnis vor, wenn die gewerbliche Nutzung im Vordergrund steht. In diesem Fall gilt das für die Gewerbemiete maßgebliche Recht. Überwiegt die Wohnraumnutzung, so gilt Wohnraummietrecht.
Der "Zuschlag" für die gewerbliche Nutzung ist nach denselben Grundsätzen zu behandeln wie der Untermietzuschlag. Er ist Teil der Miete und einer gesonderten Bewertung nicht zugänglich.
3.2.5 Sonstige "Gebühren"
Grundsätzlich zählt zur Miete i. S. d. § 535 Abs. 2 BGB alles, was als Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung geschuldet wird. Dazu gehören auch sog. Gebühren.
Sonstige Gebühren
für den Abschluss des Mietvertrags, für die Ausfertigung einer Vertragsurkunde, für die Abnutzung von Teppichböden und dergleichen.
In der Regel sin...
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