Mieterhöhung, Vergleichsmiete (Fristberechnung)

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Kurzbeschreibung

Bei einer Mieterhöhung sind die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen genau zu beachten. Mithilfe dieses Programms können Sie die verschiedenen Fristen (Zustimmungsfrist des Mieters, Klagefrist des Vermieters, erhöhte Miete zahlbar ab) berechnen.

Wichtige Hinweise

Das Gesetz sieht nicht etwa automatische Mieterhöhungen vor. Der Anspruch des Wohnungsvermieters geht vielmehr dahin, dass der Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erteilt. Aufgrund des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters werden einige beachtenswerte Fristen in Gang gesetzt. So darf der Mieter überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt oder den Mietvertrag kündigt. Darüber hinaus ist die erhöhte Miete wiederum erst ab einer neuerlichen Frist zu zahlen. Nach seinem Mieterhöhungsverlangen muss sich der Vermieter wiederum bis zu einem bestimmten Termin dazu erklärt haben, ob er die erhöhte Miete – im Falle der Nichtzahlung durch den Mieter – einklagt oder auf seine Mieterhöhung verzichtet. Unser Fristenrechner für eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete soll Ihnen dabei helfen, diese verschiedenen Fristen auf einen Blick zu beachten.

Wissenswertes zur Mieterhöhung

Die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung kann der Vermieter dann verlangen (§ 558 Abs. 3 BGB), wenn

• die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist,
• seit der letzten Mieterhöhung mindestens 1 Jahr vergangen ist,
• die erhöhte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt,
• die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder der Betriebskosten abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöht ("Kappungsgrenze").

Kappungsgrenze gesenkt

Seit der Mietrechtsänderung zum 1.5.2013 darf die Miete nur um 15 % erhöht werden, wenn eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Welche Gebiete das sind, können die Landesregierungen festlegen. 12 Bundesländer (Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen - nur für die Stadt Dresden - und Schleswig-Holstein) haben von diesem Recht seitdem Gebrauch gemacht (Stand 1.9.2018).

Diese Obergrenze gilt auch, wenn die Miete länger als 3 Jahre nicht erhöht wurde. Daneben gilt die Beschränkung des § 558 Abs. 1 BGB, sodass eine Mieterhöhung immer nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erfolgen kann.

Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Unter ortsüblicher Vergleichsmiete versteht man allgemein die für vergleichbare Wohnungen am Markt tatsächlich durchschnittlich gezahlte Miete. Zur Bestimmung einer solchen Vergleichsmiete stehen dem Vermieter mehrere Informationsquellen zur Verfügung:

1. Der Vermieter kann sich am örtlichen Mietspiegel orientieren:

   Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (§ 558c Abs. 1 BGB). Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB).

2. Der Vermieter kann sich auf eine Mietdatenbank stützen:

   Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen (§ 558e BGB).

3. Der Vermieter kann ein Sachverständigengutachten erstellen lassen:

   Mit der Erstellung eines Mietzinsgutachtens muss der Vermieter in der Regel einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB). Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne von ihr öffentlich bestellt und/oder vereidigt zu sein.

4. Der Vermieter kann Vergleichsobjekte anführen:

   Die Benennung von 3 Vergleichsobjekten kann zur Begründung der Vergleichsmiete ausreichen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Vergleichsobjekte können anderen Vermietern oder dem Vermieter selbst gehören.

Diese Quellen hat der Vermieter dem Mieter gegenüber im schriftlichen Mieterhöhungsverlangen zu dessen ordnungsgemäßer Begründung offen zu legen. Dem Mieter wird im Anschluss eine Überlegungsfrist eingeräumt, innerhalb derer er sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt. Sie beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsverlangens und endet mit dem Ablauf des 2. Kalendermonats, der auf den Zugang folgt.

Praxis-Tipp

Antwortet der Mieter auf das Mieterhöhungsschreiben nicht, wird die Mieterhöhung nicht wirksam...