Mieterhöhung: Vergleichbarkeit von Ein- und Zweifamilienhäusern

Leitsatz

Der Vermieter eines Einfamilienhauses kann eine Mieterhöhung auch mit einem Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser begründen, denn Wohnungen in kleineren Wohneinheiten sind tendenziell teurer.

Sachverhalt

Zwischen dem klagenden Vermieter und der beklagten Mieterin besteht ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus. Für 128 Quadratmeter Wohnfläche war eine monatliche Nettomiete von 511,29 EUR vereinbart. Mit Schreiben vom 28.2.2006 forderte der Vermieter von der Mieterin die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 Euro/Quadratmeter (Gesamtnettomiete von 613,55 Euro monatlich) ab 1.5.2006. Er bezog sich dabei zur Begründung auf den örtlichen Mietspiegel unter Eingruppierung des Hauses in die dort genannte Wohnlage B. Der Mietspiegel enthält keine Angaben zu Einfamilienhäusern, sondern nur zu Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern.

Der BGH gibt dem Vermieter Recht. Um die Miete für ein Einfamilienhaus zu erhöhen, reicht die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt. Denn die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt:

"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern (…) ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen."

Es war über eine Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 4,79 EUR/Quadratmeter zu entscheiden. Die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im Mietspiegel mit 6,50 EUR bis 7,40 EUR angegeben. Es lag daher fern, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für Einfamilienhäuser überschritten würde.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 17.9.2008, VIII ZR 58/08.