MIETERHÖHUNG - Berechnung der Jahresfrist für neue Mieterhöhung

Leitsatz

Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Fakten:

Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vermieter hatte zuvor eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhung geltend gemacht. Der BGH erklärt das Mieterhöhungsverwalter langen für berechtigt. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB ist eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen möglich. Der Gesetzgeber will einen Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen geben und privilegiert daher die damit zusammenhängenden Kosten. Dieses gesetzgeberische Ziel ist zu verfolgen unabhängig von der Frage, ob die Mieterhöhung wegen Modernisierung einseitig durch den Vermieter bestimmt oder einvernehmlich mit dem Mieter vereinbart wurde. Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig gemäß § 559 BGB hätte durchsetzen können.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 18.07.2007, VIII ZR 285/06

Fazit:

Der Vermieter kann bei einer Modernisierungsmaßnahme entweder einseitig die Miete erhöhen oder eine Mieterhöhung mit dem Mieter einvernehmlich vereinbaren. Nach der Entscheidung des BGH kann er in jedem Fall zusätzlich eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Im Ergebnis soll Vermietern nämlich nicht die Motivation für die Modernisierung des Wohnungsbestands genommen werden.