Mieterhöhung - Zur Wartefrist bei Mieterhöhungen aus unterschiedlichem Grund

Leitsatz

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH Urteil vom 18.7.2008 - VIII ZR 285/06).

Fakten:

Die Parteien eines Wohnungsmietvertrags streiten im vorliegenden Fall über die Berechtigung eines Verlangens des Vermieters auf Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Im Jahr 2003 hatte der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 BGB) geltend gemacht. 2004 teilten die Mieter mit, dass sie nach Beratung durch den Mieterverein nur eine teilweise Mieterhöhung akzeptierten. Drei Monate später verlangte der Vermieter Zustimmung zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mieter widersprach.

Der BGH gibt dem Vermieter in letzter Instanz recht. Die Parteien hatten sich darauf geeinigt, dass der Vermieter Modernisierungsaufwendungen umgelegt hatte, welche auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätte. Die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöungen nach §§ 559 bis 560 BGB gilt auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. § 559 BGB soll die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestands zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten ist in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestands begründet. Erforderlich ist, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist hier vorinstanzlich nicht geklärt worden.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 9.4.2008 – VIII ZR 287/06

Fazit:

Der Vermieter kann auch nach einer Modernisierungserhöhung die Zustimmung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete - ohne Einhaltung einer Wartefrist - verlangen, wenn die Modernisierungserhöhung im Wege der vertraglichen Einigung zustande kam. Erforderlich ist aber, dass der Vermieter die Modernisierungserhöhung in der vereinbarten Höhe auch einseitig hätte durchsetzen können. Dazu hätten die Untergerichte hier Feststellungen treffen müssen.