Mieterhöhung bei Wohnraum – Form und Begründung bei orts ... / 4 Sachverständigengutachten

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne von ihr öffentlich bestellt und/oder vereidigt zu sein.^[1]

Anforderung an den Sachverständigen

Der Sachverständige muss nicht speziell für die Mietzinsbewertung bestellt sein, jedoch muss sein Tätigkeitsbereich diese umfassen. Das Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudebewertung erfüllt diese Voraussetzungen^[2], nicht das eines solchen für das Bauhandwerk.^[3] Das Sachverständigengutachten, auf das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwiesen wird, muss nicht von einem Sachverständigen erstellt sein, der von derjenigen IHK öffentlich bestellt oder vereidigt ist, in deren Bezirk die Wohnung liegt, für die die Miete erhöht werden soll.^[4] Das Gutachten darf nicht älter als 2 Jahre sein; anderenfalls ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.^[5]

Ein Gutachen ist dagegen nicht verwertbar, wenn überwiegend Vergleichsobjekte aus dem Bestand der Hausverwaltung herangezogen werden, die auch die streitgegenständliche Mietwohnung verwaltet.^[6]

Das Gutachten ist zu begründen. Es muss erkennen lassen, worauf das gewonnene Ergebnis beruht. Die Anforderungen an ein Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung dürfen jedoch nicht überspannt werden.

Hinweis

Anforderung an die Angaben

§ 558a Abs. 2 BGB verlangt nur Hinweise, nicht aber den Nachweis der Richtigkeit der Angaben im Mieterhöhungsverlangen. Dies ist Sache der Begründetheit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung.

Es reicht daher, wenn der Sachverständige in einer für den Mieter verständlichen und nachvollziehbaren Weise dargetan hat, warum die neu verlangte Miete ortsüblich ist. Ausreichend ist, wenn das Gutachten eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete getroffen hat und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet wird.^[7] Grundsätzlich empfiehlt es sich, dass der Sachverständige in seinem Gutachten von dem Mietbegriff ausgeht (z. B. Nettomiete, Teilinklusivmiete), der vorliegend gegeben ist.^[8] Besteht ein qualifizierter Mietspiegel, muss eine Berechnung nach diesem Mietspiegel dem Erhöhungsverlangen beigefügt werden, auch wenn das Erhöhungsverlangen auf das Sachverständigengutachten gestützt wird.^[9]

Typengutachten

Der BGH hat entschieden, dass eine Mieterhöhung auch mit einem Sachverständigengutachten begründet werden kann, das sich nicht unmittelbar auf die Wohnung des Mieters, sondern auf andere, nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen bezieht. Die zur Begutachtung herangezogenen Wohnungen können auch aus dem Bestand des Vermieters stammen. Im Fall der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist die Begründungspflicht erfüllt, wenn der Sachverständige eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete trifft und die zu beurteilende Wohnung in das ortsübliche Preisgefüge einordnet. Auch ein solches Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu überprüfen.^[10]

Besichtigung nicht erforderlich

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist nicht schon aus formellen Gründen unwirksam mit der Folge, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung als unzulässig abzuweisen wäre, weil der Sachverständige die betreffende Wohnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht besichtigt hat.^[11]

Gutachten dem Erhöhungsverlangen beifügen

Das Gutachten muss der schriftlichen Mitteilung, die das Erhöhungsverlangen enthält, beigefügt werden, und zwar in vollem Wortlaut.^[12] Es genügt nicht, wenn der Vermieter den Mieter darauf verweist, das Gutachten bei ihm einzusehen. Der Mieter hat die Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen zwecks Erstellung eines Gutachtens zu dulden. Hierbei ist auf die berechtigten Belange des Mieters Rücksicht zu nehmen. Bei schuldhafter Verweigerung der Besichtigung macht sich der Mieter gegenüber dem Vermieter u. U. schadensersatzpflichtig, wenn dem Vermieter bei einem berechtigten Erhöhungsverlangen ein Mietausfall wegen der verspäteten Geltendmachung entsteht.

Hinweis

Sachverständigengutachten im Prozess

Im Prozess hat das Sachverständigengutachten lediglich die Bedeutung eines Parteigutachtens. Es ist Begründungsmittel, nicht Beweismittel. Die Prozesslage ist keine andere, als wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf Vergleichswohnungen stützt.

Die Kosten des vorprozessualen Sachverständigengutachtens treffen den Vermieter. Dieser wird bei der Wahl eines Sachverständigengutachtens als Begründungsmittel für sein Erhöhungsverlangen deshalb zweckmäßigerweise die zu erwartenden Mehreinnahmen an Miete zu den Gutachterkosten in Beziehung setzen. Freilich hat der ...