Normenkette
§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG
Kommentar
1. Sollen zwischenzeitlich auf eine Höhe von 15-18 m gewachsene, ursprünglich heckenartig bis zur Höhe von 2 m angepflanzte Zuckerahorngehölze wegen Sanierungsbedürftigkeit durch gemischte Gehölze bis zu einer Höhe von 2,80 m ersetzt werden (hier: durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer), so handelt es sich um eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG (nicht um eine bauliche Veränderung), die mehrheitlich beschlossen werden kann. Die Beschlussanfechtung des Antragstellers wurde in allen drei Instanzen zurückgewiesen.
In Erster Instanz stellte ein gerichtlicher Sachverständiger den schlechten Zustand der bisherigen Zuckerahorngehölze fest, äußerte Ungewissheit der Sanierungsfähigkeit der Hecke selbst bei Ersatz abgeschnittener Triebe, sprach auch verkehrssicherheitsrechtliche Belange an und empfahl aus gartenpflegerischen und wirtschaftlichen Gründen, die gesamte Heckenbepflanzung zu ersetzen.
Nach h. M. wird die Erstanlage eines Gartens allgemein als Verwaltungsmaßnahme nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG angesehen; Gleiches gilt für übliche Gartenpflege (Rasenmähen, Hecken- und üblicher Baumschnitt). Ist ein Garten jedoch einmal ordnungsgemäß angelegt, gehen Veränderungen, die nicht ihren Grund in der üblichen Gartenpflege haben, über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus; eine sachlich nicht gebotene Umgestaltung eines Gartens ist dann als bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG zu werten; dies gilt jedenfalls dann, wenn eine vorhandene Bepflanzung radikal beseitigt wird und durch die Neuanlage eine nach Charakter, Erscheinungsbild und Funktion völlig andere Gartenanlage geschaffen wird (vgl. OLG Düsseldorf, NJW-RR 94, 1167/1168).
2. I. Ü. ist der Ermessensspielraum der Eigentümer im Rahmen "ordnungsgemäßer" Verwaltung für Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen bei Gartenanlagen im Hinblick auf das nicht geplante Wachstum ursprünglicher Anpflanzungen und eine dadurch eintretende Veränderung des Erscheinungsbildes der Wohnanlage weit zu fassen (vgl. auch BayObLGZ 85, 164/167). Vorliegend waren die Ahornbäume wider Erwarten so hoch gewachsen, dass sie den Charakter der Anlage veränderten und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes die Beseitigung einer gewissermaßen von selbst eingetretenen "baulichen Veränderung" beinhaltet und demgemäß ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Die beschlossene Ersatzbepflanzung ist im vorliegenden Fall auch wirtschaftlich sinnvoll und hält sich im Bereich des Üblichen (allgemein üblicher Weg zur Behebung des Mangels, vgl. BayObLG, MDR 90, 552).
3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung in Dritter Instanz zu Lasten des unterlegenen Antragstellers; kein Geschäftswertbeschluss (bisher).
Link zur Entscheidung
( OLG Hamm, Beschluss vom 09.11.1995, 15 W 163/95)
Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
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