Mehrbelastung von Wohnungseigentümern rechtmäßig Sieben Prozent plus - Zusätzliche Verbindlichkeiten aufgrund vereinbarter Kostenverteilung können zulässig sein

Leitsatz

Wird ein Wohnungseigentümer aufgrund einer vereinbarten Kostenverteilung gegenüber den anderen in der Gemeinschaft wohnenden Wohnungseigentümern in einer Größenordnung von 7,3 Prozent mehr belastet, kann der Kostenverteilungsschlüssel nicht als unbillig angesehen werden.

Fakten:

Aufgrund der Bestimmungen der Teilungserklärung ist im vorliegenden Fall ein Wohnungseigentümer teilweise gegenüber anderen Wohnungseigentümern in Höhe von 7,3 Prozent bei der Kostenverteilung mehr belastet worden. Dieser Wohnungseigentümer begehrte nun mit seiner Klage vor dem Kölner Oberlandesgericht eine entsprechende Anpassung der vereinbarten Kostenverteilung. Dies jedoch im Ergebnis erfolglos.

Grundsätzlich besteht seit dem Inkrafttreten des WEG-Änderungsgesetzes seit dem 1. Juli 2007 eine gesetzliche Anspruchsgrundlage für eine Abänderung der Teilungserklärung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.

Gemäß dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls - insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer - unbillig erscheint.

Auch wenn die Neuregelung davon absieht, einen konkreten Schwellenwert im Hinblick auf die Frage festzulegen, ab wann von einer unbilligen Kostenverteilung auszugehen ist, so liegt nach der Gesetzesbegründung bei den Kosten eine Orientierung an dem vom Kammergericht in seiner Entscheidung vom 14.6.2004 (24 W 32/04, NZM 2004, 549) zugrunde gelegten Prozentsatz nahe, und zwar unabhängig davon, ob die Kostenregelung von Anfang an verfehlt war oder aufgrund geänderter Umstände unbillig erscheint.

Das Kammergericht Berlin hält in dieser Entscheidung einen Änderungsanspruch in dem Fall für gegeben, wenn die Wohn- oder Nutzfläche von dem für die Kostenverteilung maßgeblichen Miteigentumsanteil mehr als 25 Prozent abweicht. Gemessen an diesem Schwellenwert und unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des vorliegenden Falls erschien den Richtern der Kostenverteilungsschlüssel jedenfalls nicht unbillig.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 16.11.2007, 16 Wx 154/07OLG Köln, Beschluss vom 16.11.2007 – 16 Wx 154/07

Fazit:

Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks 16/887) soll den entscheidenden Gerichten nunmehr die Möglichkeit gegeben werden, bei der Bewertung der Frage, wann denn ein Abänderungsanspruch zu bejahen ist, von der geltenden Rechtsprechung abzuweichen. Damit können die Gerichte auch die bisherige Schwelle senken.

Es bedarf nach dem neuen Gesetz nicht mehr "außergewöhnlicher Umstände", sondern nur noch "schwerwiegender Gründe" dafür. Eine Definition, wann schwerwiegende Gründe gegeben sind, wurde nicht in das Gesetz aufgenommen. Diese Einschätzung bleibt also den Gerichten vorbehalten.

Ferner muss das Festhalten an der Teilungserklärung nicht mehr "grob unbillig" sein, sondern es reicht aus, wenn dies "unbillig" ist. Damit soll ausgeschlossen werden, dass ein Anspruch wegen eines Missverhältnisses der Kostenregelung erst bejaht wird, wenn das Mehrfache dessen zu bezahlen ist, was bei sachgemäßer Kostenverteilung zu tragen wäre.