Mehr als 4 Jahre unkündbarer Staffelmietvertrag nicht möglich

Leitsatz

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von 4 Jahren, ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam, und zwar nicht nur, soweit er den Zeitraum von 4 Jahren übersteigt.

Sachverhalt

Im zu entscheidenden Fall enthielt der formularmäßige Staffelmietvertrag zwischen Vermieter und Mieter einen "Kündigungsausschluss für die Dauer von 5 Jahren". Hier stellte der BGH zunächst fest, dass die Klausel nach AGB-rechtlichen Gesichtspunkten erkennbar nur auf den Ausschluss der ordentlichen Kündigung bezieht, nicht aber auf den – unzulässigen und im übrigen unwirksamen Ausschluss einer außerordentlichen Kündigung – und dass der "verständige und redliche Mieter" unter Abwägung aller Interessen dies auch so verstehen konnte. Jedoch war dieser Kündigungsausschluss insgesamt unwirksam, da die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichtes von 5 Jahren den Mieter entgegen Treu und Glauben gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGBunangemessen benachteiligt.

Der BGH hatte bereits mehrmals entscheiden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich zulässig ist. Er ist jedoch i. d. R. unwirksam, wenn die Dauer des Kündigungsausschlusses mehr als 4 Jahre beträgt. Dies gilt auch im vorliegenden Fall, in dem der Kündigungsausschluss in den AGB eines Staffelmietvertrags vereinbart worden war, nach § 557a Abs. 3 Satz 1 und Abs. 4 ginge er zu Lasten des Mieters. Die Unwirksamkeit der gesamten Verzichtsklausel ergibt sich aus dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern: Aufgabe des Gerichts kann es nicht sein, eine zulässige Klausel, z. B. 4 Jahre Kündigungsverzicht, an die Stelle der unwirksamen Klausel zu setzen, denn damit könnte der Verwender solcher AGB stets unbedenklich über das Zulässige hinausgehen und erwarten, dass seine Regelungen vom Gericht gefahrlos auf das rechtlich Unbedenkliche zurückgeführt werden. Die Aufteilung der Klausel in einen wirksamen Teil und einen unwirksamen Teil ist also nicht möglich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05. – Vgl. zur Staffelmiete auch Gruppe 21 S. 197 ff.