Mediation im Miet- und Wohnungseigentumsrecht / 3 Mediation im Wohnungseigentumsrecht

3.1 Wie können Sie als Verwalter/Wohnungseigentümer von einem Mediator profitieren?

Auch in diesem Gebiet ist die Möglichkeit der Mediation noch nicht sehr bekannt und verbreitet. Umso erstaunlicher, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch viel stärker und langfristiger miteinander verbunden ist als Mietvertragsparteien. Jeder möchte eine gute Nachbarschaft, dennoch gibt es zwischen Nachbarn immer wieder "kriegsähnliche Zustände", manchmal sogar über mehrere Generationen hinweg.

Ursache des Konflikts ist meistens eine gestörte Kommunikation zwischen den Parteien, durch die sich der Konflikt wechselseitig hochschaukelt. Häufig kommt ein Empfinden fehlender Wertschätzung/Anerkennung hinzu und/oder das Gefühl, nicht gesehen zu werden.

Egal ob Vermieter, Mieter, Wohnungseigentümer oder Nachbar – wer möchte nicht lieber Frieden haben und ein langfristiges, gütliches Miteinander statt juristischer Grabenkämpfe?

3.2 Vorteile für Miteigentümer bei Konflikten

3.2.1 Leichtere Mehrheitsbeschlüsse

Seit der WEG-Reform kann ein Mehrheitsbeschluss einfacher gefällt werden als früher. Mehr Rechtssicherheit bringt das allerdings nicht, da die unterliegende Partei gerichtliche Schritte einleiten kann – mit manchmal völlig offenem Ergebnis.

Vor allen Dingen schafft eine gerichtliche Entscheidung häufig keinen Rechtsfrieden. Wer nachhaltig das Gefühl hat, mit seinen Interessen nicht ernst genommen zu werden, sinnt möglicherweise auf Revanche, egal, wie diese aussieht. Ein wirklicher Erfolg sieht anders aus.

Es klingt viel besser, wenn erst einmal nach den Interessen der jeweiligen Beteiligten gefragt wird und geklärt wird, "worin das Herzblut" der jeweiligen Miteigentümer steckt. Wenn dies in möglichst großem Maße berücksichtigt werden kann, was auch Kompromissbereitschaft voraussetzt, ist die Chance für eine große Akzeptanz eines Beschlusses deutlich höher.

Praxis-Tipp

"Den Kuchen größer machen"

Auch dieses Mittel aus dem Werkzeugkasten eines guten Mediators kann eine gute Gesamtlösung fördern: Die Mehrheit kann ihre Ziele umsetzen, die Minderheit erhält einen Ausgleich auf einer ganz anderen Ebene (z. B. einen freien Stellplatz, ein Sondernutzungsrecht o. Ä., auf den kein Rechtsanspruch besteht).

3.2.2 Lärmbelästigung

Auch dies ein häufiges Problem, weil die Lärmempfindlichkeit und das Ruhebedürfnis subjektive Bedürfnisse sind und Geräusche deshalb sehr unterschiedlich empfunden werden. Es kann hier 2 Konfliktgruppen geben:

• Eigentümer direkt untereinander
• Eigentümer/Mieter eines anderen Eigentümers

Erfahrungsgemäß wurde hier oft versäumt, rechtzeitig miteinander ins Gespräch zu kommen.

Was kann helfen?

• Perspektivwechsel: Hören Sie sich doch einmal den als störend empfundenen Lärm in der Wohnung der Betroffenen an, um deren Wahrnehmung und Sicht nachempfinden zu können.
• Sprechen Sie feste Zeiten ab, in denen Ruhe herrschen soll, aber auch in denen z. B. musiziert werden darf.
• Etablieren Sie eine Hausordnung, soweit es noch keine gibt oder ergänzen Sie eine bestehende Hausordnung um die streitträchtigen Themen.

Praxis-Tipp

Zwei hilfreiche Fragen

• Was wünsche ich mir von dem oder den anderen?
• Was bin ich selbst bereit zu geben?

Jeder von uns kennt das: Es fällt uns recht leicht zu formulieren, was wir selbst gerne hätten oder wo der andere sich ändern sollte.

Die Formulierung als Wunsch beinhaltet, dass der andere auch "Nein" sagen kann. In jedem Fall hat er den Wunsch aber gehört und weiß, was dem anderen wichtig ist. Vielleicht kann er morgen zu etwas "Ja" sagen, wozu er sich heute noch nicht durchringen konnte.

Wenn ich auch bereit bin, etwas zu geben, signalisiere ich dem Gegenüber, dass ich das Ganze nicht als Einbahnstraße verstehe, sondern selbst auch bereit bin, die Interessen des anderen zu erkennen und zu berücksichtigen.

3.2.3 Gartenbeleuchtung

Der eine Eigentümer fühlt sich geblendet oder meint, dass Tiere gestört werden, der andere möchte sein Sicherheitsbedürfnis befriedigen (Bewegungsmelder) oder einfach nur eine seiner Meinung nach stilvolle und angenehme Beleuchtung installieren.

All das sind berechtigte Interessen. In einem konkreten Fall "Blendung gegen Sicherheitsbedürfnis" gelang es, durch den Blick aus dem anderen Garten Verständnis für das Gefühl der teilweisen Blendung zu wecken. Daraufhin brachte jede Seite einen Elektriker mit, denen es dann gelang, den Bewegungsmelder so einzustellen, dass einerseits der geblendete Nachbar weniger beeinträchtigt und das Sicherheitsbedürfnis des anderen Nachbarn befriedigt wurde. Ein schönes Beispiel für eine "Win-Win-Situation".

3.2.4 Zeitdruck nach einem Beschluss

Wenn ein Beschluss gefällt wird, mit dem Sie nicht einverstanden sind, müssen Sie gemäß § 45 WEG innerhalb eines Monats Klage erheben. In diesem kurzen Zeitraum sind kaum erfolgversprechende Verhandlungen/eine Mediation möglich.

Praxis-Tipp

Vorausschauende Lösung

Lassen Sie diesen Zeitdruck möglichst gar nicht erst entstehen. Versuchen Sie schon vor der Eigentümerversammlung Einigkeit zu erzielen, wenn sich Konflikte schon andeuten. Sollte das nicht gelingen, steht der Rechtsweg immer noch offen.

Scheint ein Rechtsstreit unausweichlich, kann auch nach Wahrung der notwendigen Fristen immer noch Zeit gewonnen werden. Kein Gericht wird terminieren oder Druck machen,...