LG Osnabrück Urteil vom 13.05.1988 - 11 S 102/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzungen für fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

Leitsatz (amtlich)

(abgedruckt in Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Ob der Mietrückstand die Höhe des Mietzinses für zwei Monate erreicht, berechnet sich nach der Höhe der zum Kündigungszeitpunkt geschuldeten Miete.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Beklagten sind Mieter einer der Klägerin gehörenden Wohnung. Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung, nachdem sie mit Schreiben v. 18.9.1987 den Mietvertrag wegen eines Zahlungsrückstandes gekündigt hat.

Der vereinbarte monatliche Mietzins war jeweils zum 3. Werktag eines Monats im voraus zahlbar. Er betrug bis einschließlich November 1986 596,57 DM, von Dezember 1986 bis April 1987 564,61 DM und seit Mai 1987 617,58 DM.

In der Zeit zwischen Dezember 1986 und April 1987 zahlten die Beklagten eine Monatsmiete in Höhe von 564,61 DM nicht. Als bis zum 18.9.1987 bei der Klägerin auch die Miete für September 1987 in Höhe von 617,58 DM noch nicht eingegangen war, kündigte sie wegen des so entstandenen Zahlungsrückstandes den Mietvertrag mit Schreiben v. 18.9.1987 fristlos. Zwei Tage vor Absendung des Kündigungsschreibens hatten die Beklagten die Miete für September 1987 an die Klägerin überwiesen. Nach Zustellung der vorliegenden Räumungsklage am 28.9.1987 überwiesen die Beklagten am 17.10.1987 die Oktobermiete sowie die noch offene Mietzahlung über 564,61 DM an die Klägerin, die den Betrag am 26.10.1987 verbuchte.

Das AG wies die Klage ab.

Die Klägerin ist der Auffassung, die ausgesprochene Kündigung sei nach beiden Alternativen des § 554 Abs. 1 BGB berechtigt. Die Kündigung sei auch nicht nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die vollständige Zahlung der Rückstände unwirksam geworden. Bereits am 22.4.1987 habe sie den Beklagten nämlich nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt gehabt. Weil die Beklagten damals den Rückstand teilweise gezahlt hätten, habe sie auf die Durchsetzung der Räumung damals verzichtet. Nunmehr greife aber aus diesem Grunde die Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ein.

Entscheidungsgründe

Die Kündigung des Mietverhältnisses ist unwirksam, da die Voraussetzungen des § 554 BGB nicht vorliegen.

Es kann hier dahinstehen, ob dieses Ergebnis bereits daraus folgt, daß die Beklagten 2 Tage vor Absendung des Kündigungsschreibens die Septembermiete überwiesen haben. Die Zahlung des Mietzinses ist eine Schickschuld. Bei Schickschulden hat aber der Schuldner bereits dann das Erforderliche getan, wenn er den Überweisungsauftrag erteilt hat und sein Konto zu diesem Zeitpunkt die nötige Deckung aufweist (OLG Düsseldorf WPM 1985, 585 m.w.N.).

Unabhängig davon liegen aber auch ansonsten die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nicht vor.

Eine Kündigung nach § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB setzt voraus, daß der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teiles des Mietzinses in Verzug ist. Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Die Klägerin ist nicht berechtigt, die von den Beklagten gezahlte Augustmiete auf Rückstände der Vormonate zu verrechnen. Nach § 366 Abs. 1 BGB bestimmt der Schuldner, auf welche von mehreren Forderungen er leistet. Durch die Überweisung eines Betrages von 617,58 DM war hier aber von seiten der Beklagten klar bestimmt, daß sie auf die Augustmiete und nicht auf den niedrigeren Mietrückstand leisteten. Somit befanden sich die Beklagten zum Zeitpunkt der Kündigung am 18.9.1987 nicht mit der Zahlung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine im Rückstand.

Voraussetzung für eine Kündigung nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist es, daß der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug geraten ist, der den Mietzins für 2 Monate erreicht. Auch diese Voraussetzung liegt hier nicht vor. Anfang September 1987 betrug der Zahlungsrückstand der Beklagten 1.182,19 DM. Der Mietzins für einen Monat betrug zu diesem Zeitpunkt 617,58 DM. Die Beklagten waren daher mit einem Betrag im Rückstand, der unter dem Mietzins für 2 Monate blieb. Soweit die Klägerin die Auffassung vertritt, die Höhe des hier maßgeblichen Mietzinses müsse sich nicht nach dem zum Zeitpunkt der Kündigung gültigen Mietzins richten, kann dem nicht gefolgt werden. Maßgebend sind vielmehr die Umstände zum Zeitpunkt der Kündigung. Nur dies führt zu angemessener Rechtssicherheit für den Mieter und zu einer sachgerechten Lösung. Den Mieter würde es unangemessen benachteiligen, wenn der Vermieter für eine Kündigung nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB im Grunde genommen beliebig lange zurückliegende und daher entsprechende niedrige Monatsmieten heranziehen dürfte.

Nach alledem lagen hier die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 554 Abs. 1 BGB nicht vor. Auf die Anwendbarkeit der Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB kommt es daher im vorliegenden Fall nicht mehr an.

Fundstel...