LG Mainz Urteil vom 28.01.2000 - 3 S 105/99 (veröffentlicht am 28.01.2000)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Vermittlung provisionsberechtigter Mietverträge durch Verwalter

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Mainz vom 12.2.1999 teilweise abgeändert.

Die Klage wird insgesamt abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Gründe

Die Berufung ist zulässig und hat auch in der Sache vollen Erfolg.

Das Amtsgericht hat angenommen, dass die Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages im Sinne von § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG Verwalterin der von dem Kläger gemieteten Wohnung war und ihr daher ein Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision nicht zustand. Dem vermag die Kammer nicht zu folgen.

Das Amtsgericht ist im Einklang insbesondere mit einem Teil der neueren Rechtsprechung der Ansicht, dass die Beklagte, die unstreitig zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit dem Kläger Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage war, schon deswegen als „Verwalterin” im Sinne der genannten Vorschrift anzusehen sei (in diesem Sinn in neuester Zeit LG Bautzen WM 99, 472 f; 98, 363 f; weitere Nachweise siehe Urteil der Kammer vom 27.1.1999 – 3 S 22//98 –). Die Kammer hat dies in der angesprochenen Entscheidung offengelassen. Mit Urteil vom 27.10.1999 (3 S 12 4/99) hat sie sich zwischenzeitlich der nach wie vor wohl überwiegenden gegenteiligen Auffassung (OLG München MDR 1975, 931; LG Köln NJW 97, 183; LG Heidelberg NJW-RR 1997, 775; LG Hannover WM 97, 688; LG Osnabrück WM 1998, 295; LG Stade WM 97, 53; Palandt-Sprau, BGB, 57. Aufl., § 652, Rn. 43, Staudinger-Reuter, BGB, 13. Aufl., §§ 652/653, Rn. 143; Baader/Gehle, WoVermittG, § 2, Rn. 75 ff.) angeschlossen; hieran wird festgehalten.

Gegen eine Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG auf den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage spricht schon der Wortlaut der Vorschrift, die voraussetzt, dass der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Verwalter der Wohnungsvermittler ist. Nach den §§ 21, 27 WoEigG gehört zum Auftragsbereich des WEG-Verwalters allein die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die von der Verwaltung des Sondereigentums an der Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages ist, rechtlich streng zu trennen ist. Soweit demgegenüber darauf verwiesen wird, dass der Mieter aufgrund des Mietvertrages zum Teil zur Mitbenutzung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Räumen und Einrichtungen, wie etwa dem Treppenhaus, einem Wasch- oder Trockenraum berechtigt sei, führt dies zu keiner anderen Beurteilung. Wesentlich ist, dass der WEG-Verwalter die Interessen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat, die mit dem Interesse des einzelnen Sondereigentümers durchaus in Konflikt stehen können.

Eine Anwendung der Vorschrift auf den WEG-Verwalter ist auch durch den Gesetzeszweck nicht geboten. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, den Mieter vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu schützen, die sich als Folge eines unausgeglichenen Wohnungsmarkts ergeben können (Staudinger-Reuter, a.a.O., Rn. 142 unter Hinweis auf die Materialien zum Gesetz). Der Mieter soll nicht Provision für ein Bemühen zahlen müssen, das nur dem äußeren Anschein nach eine Maklerleistung ist, sich aber wegen der Verwaltereigenschaft des Vermittlers in Wahrheit als Akquisitionstätigkeit für den Eigentümer bzw. Vermieter darstellt (Baader/Gehle, a.a.O., Rn. 49). Entscheidend ist danach, ob der Makler zu dem Eigentümer bzw. Vermieter in einem solchen Näheverhältnis steht, dass er praktisch „in dessen Lager” steht (Staudinger-Reuter a.a.O., Rn. 143). Dies ist für den WEG-Verwalter zu verneinen. Die Kammer verkennt nicht, dass er trotz der Beschränkung seiner Befugnisse auf den Bereich des Gemeinschaftseigentums in einer gewissen Nähe zu dem einzelnen Wohnungseigentümer steht, weil er unter Umständen auch Maßnahmen zu treffen hat, die das Sondereigentum mitberühren, wie etwa Arbeiten an tragendem Mauerwerk oder an Versorgungsleitungen (Baader/Gehle, a.a.O., Rn. 74). Wie bereits erwähnt, müssen sich die Interessen des einzelnen Sondereigentümers und der Eigentümergemeinschaft jedoch nicht unbedingt decken; die Verwaltung der Eigentumswohnungen ist auch kostenmäßig streng von der des Gemeinschaftseigentums zu trennen. Insgesamt besteht danach kein so ausgeprägtes Näheverhältnis, dass deswegen die Anwendung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG gerechtfertigt wäre. Etwas anderes ergibt sich nach Auffassung der Kammer auch nicht daraus, dass der WEG-Verwalter durch seine Tätigkeit Kenntnisse über freistehende Wohnungen erhält, die er zugleich für die Vermittlung der Wohnungen an Mietinteressenten verwerten kann (gegen LG Bautzen a.a.O., weitere Nachweise s. Staudinger-Reuter, a.a.O., Rn. 143). So richtig es ist, dass der WEG-Verwalter insoweit gewissermaßen direkt an der Quelle sitzt, so ist doch nicht erkennbar, dass er diese günstige Position etwa hinsichtlich der Höhe des Mietzinseszum Nachteil des Wohnungssuchenden ausnutzen kann. Erst recht wird der WEG-Verwalter hierdurch noch nicht zum Repräsen...