LG Landau (Pfalz) Urteil vom 13.07.2012 - 3 S 11/12

Verfahrensgang

AG Kaiserslautern (Urteil vom 05.05.2011; Aktenzeichen 5 C 71/10)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Kaiserslautern vom 05.05.2011, Az. 5 C 71/10, wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer …. Der Beklagte ist seit dem 13.07.2010 Eigentümer einer Wohnung in der betreffenden WEG. Voreigentümer der Wohnung war der Sohn des Beklagten, über dessen Vermögen am 30.04.2010 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Der Beklagte hat das Wohnungseigentum auf Grund notariellen Kaufvertrags vom 09.06.2010 von dem Insolvenzverwalter erworben.

Der Sohn des Beklagten hat insgesamt einen Betrag von 1.724,77 EUR an Hausgeldern und Nachzahlungen auf die Jahresabrechnungen 2008 und 2009 nicht bezahlt. Im Einzelnen handelt es sich dabei um seit dem 01.03.2009 fälliges restliches Hausgeld für März 2009 in Höhe von 7 EUR, seit dem jeweiligen Monatsersten fälliges restliches Hausgeld für April und Mai 2009 über je 109 EUR, für Juni bis Oktober 2009 in Höhe von je 29 EUR, für November 2009 bis Dezember 2009 in Höhe von je 109 EUR sowie für Januar 2010 bis April 2010 über je 129 EUR. Hinzu kommen noch ein seit dem 22.06.2009 fälliger Nachzahlungsbetrag auf die Jahresabrechnung 2008 über 186,34 EUR sowie ein seit dem 30.04.2009 fälliger Nachzahlungsbetrag auf die Jahresabrechnung 2009 in Höhe von 434,43 EUR. Die Forderungen sind in dem Insolvenzverfahren von der Klägerin zur Tabelle angemeldet worden.

Nach Klageerhebung hat der Beklagte in Hinblick auf sein Angebot einer vergleichsweisen Einigung 599,54 EUR an die Klägerin unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt. Die Klägerin hat das Vergleichsangebot des Beklagten abgelehnt.

Die Klägerin hat sich erstinstanzlich auf den Standpunkt gestellt, dass der Beklagte die entsprechenden Beträge zwar nicht selbst aus § 28 WEG i.V.m. den beschlossenen Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen persönlich schulde. Sie könne aber vom Beklagten die Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen der genannten Beträge verlangen, weil eine dingliche Haftung des Wohnungseigentums des Beklagten aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für die Schulden des Voreigentümers bestehe.

Die Klägerin hat beantragt, wie folgt zu erkennen:

Der Beklagte wird verurteilt, die Zwangsvollstreckung in den Grundstücks-Miteigentumsanteil von 6.308/1.000.000 …, eingetragen im Grundbuch von … und verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. …, wegen eines dinglichen Anspruchs in Höhe von 1.724,77 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 18.09.2010 zu dulden.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Eine Haftung des Beklagten für die Beitragsrückstände des Voreigentümers scheide aus. Eine Anspruchsgrundlage für das Begehren der Klägerin folge nicht aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Diese Vorschrift regele lediglich die Reihenfolge der ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück gewährenden Rangklassen. Außerhalb des Insolvenzverfahrens könne die Klägerin nicht erneut die Zwangsvollstreckung wegen der geltend gemachten Wohngeldrückstände betreiben. Im Übrigen fehle es der Klägerin an einem Titel gegen den Beklagten, der Grundlage für eine Zwangsvollstreckung sein könne.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin könne vom Beklagten nicht die Duldung der Zwangsvollstreckung in sein Wohnungseigentum verlangen, weil sie nicht Inhaberin eines Zahlungstitels gegen den Voreigentümer sei. Ein solcher sei aber erforderlich, wie sich aus § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG ergäbe.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung. Es bestehe eine dingliche Haftung des Wohnungseigentums für die Rückstände des Voreigentümers aus § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Zu Unrecht sei das Amtsgericht vom Erfordernis eines bereits erwirkten Zahlungstitels ausgegangen. Der Beklagte schulde unstreitig nicht persönlich, dinglich hafte jedoch das Wohnungseigentum des Beklagten. Um den für die Zwangsvollstreckung notwendigen Titel analog § 1147 BGB zu schaffen, sei die Klage erforderlich. Eine andere rechtliche Bewertung als im Absonderungsstreit mit dem Insolvenzverwalter sei nicht angezeigt.

Die Klägerin hat zunächst in ihrer Berufungsbegründung vom 30.05.2011 folgenden Antrag angekündigt:

Das Urteil des Amtsgerichts Kaiserslautern vom 05.05.2011, Az. 5 C 71/10, wird abgeändert und der Beklagte verurteilt, die Zwangsvollstreckung in den Grundstücks-Miteigentumsanteil von 6.308/1.000.000 an den Grundstücken … und verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung ...