LG Köln Urteil vom 28.08.2012 - 32 O 198/10

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von 16.708,27 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.09.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits und des selbständigen Beweisverfahrens des Landgerichts Köln, Az. 37 OH 15/08, tragen die Klägerin zu 76 % und der Beklagte zu 24 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche wegen versteckter Mängel anlässlich des Erwerbs eines Hauses in Köln-Rath.

Im Jahre 1999 bezog der Beklagte das hier streitgegenständliche Haus mit Baujahr 1967 in Köln-Rath in C-Straße. Nachdem der Beklagte das Haus übernommen hatte, stellte er fest, dass die Dachrinnen des Hauses mit Laub "verstopft" waren und veranlasste eine Säuberung. Sodann inspizierte er die Dachrinne und stellte fest, dass diese sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befand. Da die Dachrinne von außen aber nicht sichtbar war und sich etwaige Undichtigkeiten erst zeigen konnten, wenn Wasser von der Dachrinne in die Wände austritt, entschloss sich der Beklagte, die Dachrinnen zur Sicherheit mit einer Bitumenschweißbahn auszulegen. So wurde es auch ausgeführt.

Ebenfalls stellte der Beklagte im Bereich des Flachdachs über der Küche fest, dass ein Wasserfleck vorhanden war. Der Beklagte beauftragte sodann einen Dachdecker mit der Behebung möglicher undichter Stellen am Dach. Dieser öffnete den Bereich des Flachdachs über der Küche und stellte fest, dass in dem Bereich drei Betondecken vorhanden sind. Eine Dehnungsfuge war mit Mineralwolle ausgefüllt. Dort tropfte Wasser heraus. Daraufhin wurden Reparaturarbeiten am Schieferdach und dem Flachdach oberhalb der Küche und der Garage durchgeführt. Da der Beklagte sich nicht sicher war, ob die Maßnahmen ausreichten, wurde die Küchendecke offengelassen. Unterhalb der Austrittsstelle wurde eine Folie installiert, die eventuell eintretendes Wasser auffangen sollte. Nach einigen Monaten wurde die Decke dann mit der Folie wieder verschlossen. Im Jahr 2003 trat sodann ein Sturmschaden an der Schieferdachfläche ein. Diesen ließ der Beklagte durch die Firma G beheben.

Im Raum unter dem Wintergarten bemerkte der Beklagte zu seiner Besitzzeit Feuchtigkeit. Auf den Hinweis eines Bekannten, dass möglicherweise eine Drainage fehlte, verlegte er eine solche um den Bereich des Wintergartens herum.

Im Dachstuhl bemerkte der Beklagte zudem zu seiner Besitzzeit, dass ein Balken von Ameisen befallen war. Zur Behebung des Schadens stellte er zunächst Kalksandsteine unter den betroffenen Balken und ließ die Problematik sodann durch die Firma G beheben. Diese schäftete den Balken an. Diesbezüglich wurde an beiden Seiten des Balkens Hölzer angelegt, die insgesamt eine Dicke von 7 cm hatten.

Im Jahre 2006 entschied sich der Beklagte, sein Haus zu verkaufen. Die Klägerin und ihr Mann waren interessiert an einem Erwerb des Hauses. Sie besichtigten das Haus mehrere Male gemeinsam mit einem Architekten.

Unter anderem wurde auch der Keller des Hauses besichtigt. In einem Raum unter dem Wintergarten entdeckte man einen verrosteten Verteilerkasten. Auf die Frage der Erwerber äußerte der Beklagte, dass es sich um einen alten Schaden handele. Mittlerweile seien aber keine Feuchtigkeitseinbrüche mehr zu verzeichnen. Hinsichtlich der Besichtigung des Dachstuhls unter dem Walmdach ist zwischen den Parteien umstritten, inwieweit zu sehen war, dass sich ein Balken in sehr schlechtem Zustand befand. Der Architekt, den die Klägerin zur Unterstützung herangezogen hatte, erklärte jedenfalls gegenüber dem Beklagten, dass sich das Dach in einem für dieses Alter guten Zustand befinde.

Nach entsprechenden Verhandlungen kauften die Klägerin und ihr Ehemann das Hausgrundstück von dem Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 21.02.2007 zum Preis von 1.190.000,00 €. Die Übergabe erfolgte am 01.05.2007. In § 6 der notariellen Kaufvereinbarung wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, vgl. AH Bl. 6 f..

Kurz nach der Übergabe entdeckte die Klägerin feuchte und undichte Stellen an einem Flachdach über der Küche, im Wintergarten, im Keller und im Dachgeschoss. Es wurde festgestellt, dass ein Balken in der Dachkonstruktion des Walmdachs verfault war. Zudem zeigten sich im Bereich der Fallrohre der Dachrinnen erkennbare Putzabplatzungen der Attika.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2008 rügte die Klägerin diese Mängel gegenüber dem Beklagten und forderte diesen unter Fristsetzung bis zum 09.05.2008 auf, seine Einstandspflicht dem Grunde nach anzuerkennen. Der Beklagte kam dem nicht nach. Sodann leitete die Klägerin am 24.06.2008 ein Beweissicherungsverfahren ein, welches unter dem Aktenzeichen 37 OH 15/08 vor dem LG Köln geführt wurde. Hinsichtlich der einzelnen Feststellungen des Sachverständigen wird auf die Gutachten im selbstständigen Beweisverfahren verwiesen. Der Sachverständi...