LG Köln Urteil vom 12.07.1995 - 4 O 173/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietervorkaufsrecht: Ausgezogener geschiedener Ehegatte als Mitmieter. Mietervorkaufsrecht: Zusage des Käufers zugunsten der Vorkaufsberechtigten. Mietervorkaufsrecht: Sicherung durch Vormerkung

Orientierungssatz

1. Haben Eheleute gemeinsam eine Wohnung gemietet, steht beiden das Mietervorkaufsrecht gemäß BGB § 570b Abs 1 S 1 zu, auch wenn die Ehe zwischenzeitlich geschieden und ein Ehegatte aus der Wohnung ausgezogen ist.

2. Hat der Dritte in seinem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsverpflichteten zugesagt, dem Vorkaufsberechtigten Gelegenheit zur Ausübung seines Vorkaufsrechts zu geben, so ist darin ein Vertrag zugunsten Dritter zu erblicken, der dem Vorkaufsberechtigten direkt Ansprüche gegen den Dritten eröffnet.

3. Der Eigentumsübertragungsanspruch der Mieter ist gemäß BGB §§ 883 Abs 1, 885 Abs 1 durch eine im Wege der einstweiligen Verfügung einzutragende Vormerkung sicherbar.

Tenor

Die einstweilige Verfügung des Amtsgerichts Bergheim vom 20./26.01.1995 -- 23 C 48/95 -- wird bestätigt.

Die weiteren Kosten des Verfahrens trägt der Verfügungsbeklagte.

Tatbestand

Mit Vertrag vom 15.01.1980 mieteten die Verfügungskläger von den Eheleuten ... die näher bezeichnete Wohnung im Hause ... in ... 1. Obergeschoß links. Wegen der Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Vertragskopie (Bl. 4 ff. AH) Bezug genommen.

Nach ihrer Scheidung vom Verfügungskläger zu 1. zog die Verfügungsklägerin zu 2. am 01.09.1986 aus der Wohnung aus, wurde aus den Rechten und Pflichten des Mietvertrages jedoch nicht entlassen.

In der Folgezeit kaufte die ... das Hausgrundstück ... in ... und ließ am 08.09.1993 die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum von dem Notar ... in ... unter UrK-Nr.: ... beurkunden (Bl. 10 ff. AH).

Mit notariellem Vertrag vom 09.09.1993 verkaufte die ... die von den Verfügungsklägern gemietete Wohnung (Nr. 3 des Aufteilungsplanes) sowie eine weitere Wohnung des Hauses (Nr. 4 des Aufteilungsplanes) an den Verfügungsbeklagten. Unter Ziffer III.3. des Kaufvertrages heißt es:

"Der Notar belehrte die Beteiligten eingehend über das Vorkaufsrecht der beiden Mieter. Die Beteiligten werden diesen Vertrag nach Rechtswirksamkeit nebst den jeweiligen Mietern zwecks Ausübung der jeweils bestehenden Vorkaufsrechte anzeigen. In Kenntnis der Belehrung durch den amtierenden Notar wünschten die Beteiligten die Beurkundung des Kaufvertrages wie hier vereinbart.

Für den Fall, dass einer der Mieter das Vorkaufsrecht bezüglich der von ihm bewohnten Wohnung ausübt, bleibt der Kaufvertrag über die andere Wohnung vollinhaltlich bestehen. Schadensersatzansprüche können aus einer Geltendmachung des Vorkaufsrechtes nicht entstehen, ohne Rücksicht darauf, ob der Kaufvertrag überhaupt nicht oder teilweise zwischen dem Verkäufer und dem Käufer abgewickelt wird."

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zu den Akten gereichte Vertragskopie (Bl. 25 ff. AH) Bezug genommen. Der Vertrag wurde unter Aufrechterhaltung im übrigen durch notarielle Urkunde vom 30.09.1993 (Bl. 37 ff. AH) berichtigt, da in dem Ursprungsvertrag die Bezeichnungen der verkauften Wohnungen Nr. 3 und 4 irrtümlich vertauscht worden waren.

Am 07.12.1993 traf der Verfügungsbeklagte mit der Mieterin der Wohnung Nr. 4 des Aufteilungsplanes, Frau ... eine Vereinbarung über die Nichtausübung ihres Vorkaufsrechtes (Bl. 106 AH).

Am 07.04.1994 informierte der Geschäftsführer ... der ..., die seit dem 24.01.1990 als Eigentümerin des Hausgrundstücks ... in ... eingetragen war, den Verfügungskläger zu 1. mündlich und mit Schreiben vom 04.05.1994 auch die Verfügungsklägerin zu 2. über den mit dem Verfügungsbeklagten abgeschlossenen Kaufvertrag und wies beide auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht hin.

Am 10.05.1994 wurde der Verfügungsbeklagte als neuer Eigentümer der von den Verfügungsklägers gemieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen.

Mit Schreiben vom 17.05.1994 an die ... -- dort eingegangen am 20.05.1994 -- erklärten die Verfügungskläger, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen (Bl. 41 AH).

Erst mit Schreiben vom 09.07.1994 gab sich der Verfügungsbeklagte den Verfügungsklägern gegenüber als neuer Eigentümer zu erkennen.

Die Verfügungskläger sind der Auffassung, dass ihnen gegen den Verfügungsbeklagten ein Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der von ihnen gemieteten Wohnung zustehe, der durch eine Vormerkung gesichert werden könne.

Auf ihren Antrag hat das Amtsgericht Bergheim -- 23 C 48/95 -- dem Verfügungsbeklagten ohne vorhergehende mündliche Verhandlung im Wege der einstweiligen Verfügung aufgegeben, die Eintragung einer entsprechenden Vormerkung zu bewilligen (Bl. 63 d.A.). Diese Entscheidung hat das Amtsgericht Bergheim auf Antrag der Verfügungskläger durch Beschluß vom 26.01.1995 abgeändert und im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet, dass zugunsten der Verfügungskläger zu jeweils einem 1/2-Anteil eine Vormerkung zur Sicherung der Übertragung des Eigentums an dem im Grundbuch von ... Blatt ... eingetragenen Miteigentumsa...