Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 26.09.2013; Aktenzeichen 204 C 284/11) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 26.09.2013, 204 C 284/11, teilweise aufgehoben und wie folgt abgeändert:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 11.07.2011 der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße in Köln zu TOP 6 und TOP 8 werden für ungültig erklärt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu 88% und die Beklagten nach Kopfteilen zu 12%.
Tatbestand
I.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft T-Straße in 50933 Köln. In der Eigentümerversammlung vom 11.07.2011 fassten die Wohnungseigentümer u.a. folgende Beschlüsse:
TOP 2
Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnunge(n)) für das Jahr 2009 wird hiermit anerkannt.
Guthaben bzw. Fehlbeträge aus den jeweiligen Einzelabrechnungen sind sofort fällig. Fehlbeträge sind in den nächsten Tagen auf das Gemeinschaftskonto anzuweisen. Bei den Eigentümern, die der Verwaltung eine Einzugsermächtigung erteilt haben, sollen Nachzahlungen und Guthaben von der Verwaltung beim nächsten regulären Lastschriftlauf mit eingezogen bzw. ausgezahlt werden. (…)
TOP 3.1
Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnunge(n)) für das Jahr 2010, die die Heizkosten für die Zeit vom 01.12.09 bis 31.12.10 enthält, wird hiermit anerkannt.
Guthaben bzw. Fehlbeträge aus den jeweiligen Einzelabrechnungen sind sofort fällig. Fehlbeträge sind in den nächsten Tagen auf das Gemeinschaftskonto anzuweisen. Bei den Eigentümern, die der Verwaltung eine Einzugsermächtigung erteilt haben, sollen Nachzahlungen und Guthaben von der Verwaltung beim nächsten regulären Lastschriftlauf mit eingezogen bzw. ausgezahlt werden. (…)
TOP 3.2
Da die Gemeinschaft ihre Kosten von je in Übereinstimmung mit der Rechtslage und der Teilungserklärung kalenderjährlich abrechnet, entsprach die in der Vergangenheit in den Abrechnungen enthaltene hiervon periodenmäßig abweichende Ansetzung der Heizkosten nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Aus diesem Grund bekräftigt die Gemeinschaft auch noch einmal beschlussweise, dass ab der Jahresabrechnung 2011 auch die Heizkosten immer für die Zeit vom 01.Januar bis zum 31.Dezember eines Jahres in der Abrechnung zu berücksichtigen sind. Diese Umstellung macht es notwendig, dass in der Jahresabrechnung 2010 einmalig die Heizkosten für die Zeit vom 01.12.2009 bis zum 31.12.2010 aufzunehmen sind bzw. waren.
TOP 4
Der vom Verwalter vorgelegte Wirtschaftsplan für 2011 (Gesamt- / Einzelpläne) wird hiermit rückwirkend ab Jahresanfang beschlossen. Die Differenzbeträge zu den in diesem Jahr bereits geleisteten Wohngeldzahlungen sind sofort fällig. Die Differenzbeträge (soweit sie zu Gunsten des Gemeinschaftskontos gehen) werden von der Verwaltung per Lastschrifteinzugsverfahren eingezogen, sofern eine Ermächtigung zum Wohngeldeinzug per Lastschrift vorliegt. Dieser Wirtschaftsplan bleibt bis zum Beschluss des nächsten Wirtschaftsplans in Kraft.
TOP 5
Die Gemeinschaft erteilt der Rechnungsprüferin und dem Mitglied des den Beirat ersetzenden Eigentümergremiums Frau G für ihre Tätigkeit in 2009 und 2010 einschließlich der Prüfung der beiden Jahresabrechnung über diese Perioden Entlastung.
TOP 6
Die Gemeinschaft erteilt der Verwaltung für ihre Tätigkeit in 2009 und 2010 einschließlich der Erstellung der Jahresabrechnung über diese Perioden Entlastung.
TOP 8
Die Gemeinschaft bekräftig und präzisiert bzw. ergänzt den Beschluss unter TOP 13 aus der Eigentümerversammlung vom 06.09.2010 wie folgt: Liegen die in dem o.g. Beschluss beschriebenen Eigenmeldungen der Personenbelegung nicht vor, so hat die Verwaltung die betroffenen Eigentümer mit eingeschriebenem Brief unter Setzung einer Rückantwortfrist von 14 Tagen noch einmal zur Meldung der Daten aufzufordern, wobei sie bereits die im Falle des weiteren Ausbleibens einer Rückmeldung angenommene Werte mitteilt. Wenn für ein Jahr zwei Wohnungen oder mehr dennoch keine diesbezüglichen Daten mitteilen, sind die hier einschlägigen Kosten insgesamt nach MEA umzulegen.”.
Die Klägerin hat die vorgenannten Beschlüsse angefochten und zur Begründung vorgetragen, dass die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würden. TOP 2 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Jahresabrechnung 2009 enthalte Widersprüche. Als Bestand gesamt per 31.12.2009 sei in der Spalte „liquide Mittel” EUR 53.447,73 ausgewiesen, der tatsächliche Geldbestand betrage jedoch EUR 49.675,11, so dass eine Differenz von EUR 3.772,62 vorhanden sei. Als Summe Ausgaben seien EUR 18.679,26 ausgewiesen, tatsächlich umgelegte Ausgaben laut Einzelabrechnung seien jedoch EUR 18.631,98, so dass eine Differenz von EUR 47,28 bestehe. Die auf die Instandhaltungsrücklage geleisteten Beträge der Wohnungseigentümer seien nicht als Einnahmen erfasst. Die Abgrenzungsposten Heizölbestand und Ablesekosten des Verbrauchs würden in der Gesam...
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