LG Köln Urteil vom 05.12.2019 - 6 S 12/19

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 13.12.2018; Aktenzeichen 209 C 183/18)

Tenor

Die Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 13.12.2018, Az. 209 C 183/18, verurteilt, die im 4. Obergeschoss des Hauses M 8, … L, gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad, Toilette, einschließlich der Räume im Dachgeschoss sowie den dazugehörigen Kellerraum zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2020 gewährt unter der Auflage, dass die in Satz 1 genannten Räume im Dachgeschoss ab sofort nicht mehr zum nicht nur vorübergehenden Gebrauch genutzt werden dürfen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Ohne Tatbestand (gem. § 313a Abs. 1 ZPO).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB.

1. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die in der Berufungsbegründung vom 13.02.2019 ausgesprochene außerordentliche Kündigung wirksam nach § 543 Abs. 1 BGB beendet.

Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der wechselseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zu sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. So liegt der Fall hier.

Die Beklagte hat jedenfalls durch ihr Verhalten im Laufe des hiesigen Verfahrens so erheblich gegen ihre mietvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Vermieterinteressen verstoßen, indem sie es verweigert, die von ihr herbeigeführte Bauordnungswidrigkeit der Nutzung des Dachgeschosses abzustellen. Der Klägerin ist daher eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar.

a. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagte das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut hat und hierfür keine Baugenehmigung vorliegt. Die Genehmigungspflichtigkeit dieser Baumaßnahme ergibt sich ohne Weiteres bereits aus dem Umstand, dass der ehemalige Speicher erstmals durch die Beklagte zu Wohnzwecken ausgebaut wurde und die Räume daher seitdem zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind. Nutzungsänderungen sind grundsätzlich genehmigungspflichtig, vgl. inhaltlich unverändert jetzt § 60 BauO NRW 2018. Eine Genehmigungsfreiheit ist im vorliegenden Fall weder konkret vorgetragen noch ersichtlich.

Die Beklagte erklärte im Übrigen in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer, dass sich ihr Schlafzimmer im Dachgeschoss befinde, sie die maßgeblichen Räume also nach wie vor zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt nutzt.

b. Die (zumindest) formelle Bauordnungswidrigkeit der aktuellen Nutzung des Dachgeschosses ist der Beklagten spätestens seit April 2018 bekannt, nachdem die Klägerin und jetzige Vermieterin die Beklagte mit der Abmahnung vom 12.04.2018 (u.a.) wegen des Fehlens der Baugenehmigung abmahnte und hierzu im Laufe des hiesigen Verfahrens weiter ausführte.

Zwar erscheint zweifelhaft, ob für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB genügt, dass die Beklagte den Ausbau des Dachgeschosses seinerzeit ohne Baugenehmigung durchgeführt hat, da seit diesem Zeitpunkt 33 Jahre vergangen sind, in denen kein Rechtsvorgänger der Klägerin diesen Zustand je rügte, obwohl auch dort bekannt gewesen sein muss, dass die Beklagte keine Baugenehmigung eingeholt hat. Hierauf kommt es im Ergebnis indes nicht an.

Denn die Beklagte hat auch nach Kenntniserlangung über die (zumindest formelle) Bauordnungswidrigkeit keinerlei Schritte eingeleitet, um die Bauordnungswidrigkeit abzustellen. So hat sie weder, wie von Klägerseite gefordert, eine Baugenehmigung beantragt, um ihre Baumaßnahme nachträglich zu legalisieren. Noch hat sie die Nutzung der ausgebauten Räumlichkeiten im Dachgeschoss als Aufenthaltsräume i.S.d. Bauordnungsrechts eingestellt. Hierzu wäre sie schon allein aus dem Grund verpflichtet gewesen, dass sich die Klägerin als Eigentümerin – bspw. – im Brandfall erhöhten Haftungsrisiken ausgesetzt sähe und u.U. auch Schuldnerin bauordnungsrechtlicher Sanktionen werden kann. Sofern die Beklagte von der Genehmigungsfreiheit ihrer Maßnahme ausgehen sollte, befände sie sich in einem unerheblichen Rechtsirrtum.

c. Entgegen der Auffassung der Beklagten vermag sie auch nicht mit dem Argument durchzudringen, der jeweilige Eigentümer des Grundstücks, also die Klägerin selbst bzw. deren Rechtsvorgänger, sei verpflichtet (gewesen), eine entsprechende Genehmigung einzuholen. Es kann auch insoweit dahinstehen, ob der Mieter, welcher Aus- bzw. Einbauten am Mietobjekt vornimmt, grund...