LG Köln Urteil vom 04.11.2004 - 6 S 36/04

Verfahrensgang

AG Leverkusen (Urteil vom 18.11.2003; Aktenzeichen 28 C 341/02)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 18.11.2003 (28 C 341/02) wird zurückgewiesen.

Die Anschlussberufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 18.11.2003 (28 C 341/02) wird als unzulässig verworfen.

Von den Kosten des Rechtsstreites 1. Instanz trägt die Klägerin 9/10; die Beklagten tragen als Gesamtschuldner 1/10.

Von den Kosten des Rechtsstreites 2. Instanz tragen die Klägerin zu 93,4 %; der Beklagte zu 6,6 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

A. Die Berufung ist zulässig, die Anschlussberufung ist unzulässig, da sie nicht innerhalb der Frist des § 524 II S.2 ZPO eingelegt worden ist.

B. Die Berufung ist unbegründet.

Nebenkosten

Nebenkosten 98 und 99

Zu Recht hat das Amtsgericht Forderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 98 und 99 als unbegründet abgewiesen. Mit ihrem Nachforderungsanspruch ist die Klägerin gemäß § 20 Abs. 3 NMV, ausgeschlossen weil die Klägerseite den Zugang dieser Abrechnungen, den der Beklagte bestritten hat, (Bl. 48 GA) nicht bewiesen hat.

Der Vortrag der Klägerin dazu, (Bl. 239 GA) wann die Schreiben in den Postgang gekommen sind, reicht bereits nicht aus, auch einen Zugang zu bejahen (vgl. LG Köln WUM 2000, 436), da der Beweis der Absendung nicht den Beweis des Zugangs indiziert, zumal nicht einmal substantiiert dargetan ist, wie die Schreiben in den Postgang gekommen sein sollen.

Auch ein Beweis des ersten Anscheins kommt nicht in Betracht, da allgemein bekannt ist, dass zur Post aufgegebene einfache Briefsendungen auch auf dem Postweg verlustig gehen können.

Die Überreichung der Abrechnungen im Laufe des Rechtsstreits fällt im übrigen nicht unter den Ausnahmetatbestand des § 20 Abs. 3 NMV, wonach die Wirkungen der Ausschlussfrist dann nicht eintreten sollen, wenn der Vermieter die Geltendmachung erst nach Ablauf der Jahresfrist nicht zu vertreten hat. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Aus der Tatsache, dass die Beklagten den Nachzahlungsbetrag nicht geleistet haben und auch die gleichzeitig begehrten Erhöhungen nicht, konnte die Klägerin unschwer schließen, dass möglicherweise die Abrechnung nicht ihren Adressaten erreicht hat, so dass sie sich rechtzeitig um einen Zugang ihres Nachforderungverlangens hätte kümmern können und müssen.

Eine rückwirkende Erhöhung von Betriebskosten kommt gemäß § 20 IV NMV im übrigen nicht in Betracht.

2. Nebenkosten 2000 und 2001

a) Soweit die Klägerin mit der Berufung beanstandet, daß das Amtsgericht Gartenpflegekosten abgezogen hat, ist ihr insoweit Recht zugeben, als es sich grundsätzlich um nach § 27 II.BV umlegbare Betriebskosten handelt. Allerdings bestehen begründete Zweifel, ob Arbeiten überhaupt in nennenswerter Weise ausgeführt worden sind.

Nach der Vernehmung des Zeugen L in dem Verfahren 29 C 696/02 AG Köln (6 S 274/03 LG Köln) stellte sich die Sache nämlich so dar, dass allenfalls dieser und ein Herr L2 als Hausmeister für die bekannte Vielzahl der Objekte tätig gewesen sein sollen und auch die Gartenarbeiten durchgeführt haben sollen. Dies läßt kaum eine ordentliche Betreuung jedes einzelnen Objektes zu. Soweit der Kläger nunmehr in der Berufung vorträgt, dass die Firma O noch weitere Mitarbeiter beschäftigt habe, die den gleichen Aufgabenkreis wie der Zeuge L2 gehabt hätten, und hierzu fünf weitere Personen als Zeugen benennt, kann dahinstehen, ob es sich insoweit um neues Vorbringen handelt, das nach § 531 Abs.2 ZPO nicht zuzulassen ist. Eine Beweisaufnahme war insoweit bereits deswegen nicht geboten, weil es nach Auffassung der Kammer im Hinblick auf den bisherigen Sach- und Streitstand schon eines substantiierten Vortages bedurft hätte, welche Tätigkeiten im Garten genau entfaltet worden sind und für welche Objekte welcher Mitarbeiter in welchem Umfang tätig war. Da die Kammer auch keine konkreten Anhaltspunkte für einen bestimmten Umfang an Tätigkeiten hat, konnte insoweit auch kein Teilbetrag zuerkannt werden.

b) Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht auch im Rahmen der Heizkostenabrechnungen die Kosten für die Erfassungsgeräte an den Heizkörpern herausgerechnet. Auch insoweit ist die Berufung unbegründet. Mit Erfolg hat die Beklagtenseite im Rahmen der Heizkostenabrechnung die Höhe der Mietkosten für die Erfassungsgeräte beanstandet. Diese liegen gerichtsbekannt (vgl. auch Amtsgericht Leverkusen 28 C 13 /03) erheblich über dem Durchschnitt vergleichbarer Abrechnungen, sowohl bezogen auf das Beklagtenseits heraus gestellte Prozentverhältnis im Vergleich zu den Brennstoffkosten als auch in Ansehung der konkreten Kostenhöhe. Diese Auffälligkeit bedurfte im Hinblick auf den Anschein eines Verstoßes geqen das Wirtschaftlichkeitsgebot im Vergleich zur Marktlage klägerseits einer Erläuterung. Solche spezifiz...