LG Kassel Urteil vom 26.03.1987 - 1 S 303/86

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die formularvertragliche Vereinbarung, nach der der Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung bei Vertragsbeendigung zeitanteilige Kosten der Schönheitsreparaturen zu leisten hat, ist unwirksam, wenn dem Mieter kein mietvertraglicher Anspruch auf Auszahlung des entsprechenden Geldbetrages des Vormieters gegen den Vermieter zusteht.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klageforderung von 766,- DM ist weder aus Ziff. 13 Abs. 4 der allgemeinen Vertragsbedingungen der Klägerin noch aus einem sonstigen rechtlichen Gesichtspunkt begründet.

Zwar kann die Klägerin nach Ziff. 3 Abs. 4 ihrer AVB, die Bestandteil des vorliegenden Mietvertrages geworden sind, zeitanteilige Kosten der Schönheitsreparaturen verlangen. Ein Kostenanspruch der Klägerin nach dieser Vertragsbestimmung scheidet jedoch aus, weil die formularmäßige Bestimmung der Ziff. 13 Abs. 4 der AVB im vorliegenden Fall unwirksam ist. Die in formularmäßigen Vertragsbedingungen enthaltenen Klauseln, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen bestimmten Anteil oder Prozentsatz an Renovierungskosten zu zahlen hat, ist nämlich nur wirksam, wenn dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine renovierte Wohnung übergeben wird (vgl. OLG Stuttgart WM 1984, 266). An dieser Rechtsprechung hält auch die Kammer fest. Etwas Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus dem Urteil der Kammer v. 20.6.1985 - 1 S 410/84 -. Nach Auffassung der Kammer ist lediglich die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen nach Maßgabe eines Fristenplanes entgegen der Auffassung des OLG Stuttgart (WM 1986, 210) unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses wirksam. Die unterschiedliche Behandlung beider Klauseln rechtfertigt sich daraus, daß Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin über die bloße Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen hinaus den Mieter ohne Rücksicht auf den konkreten Zustand der Wohnung mit zeitanteiligen Renovierungskosten für nicht fällige Schönheitsreparaturen belastet. Zwar kann der Mieter nach Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin den Kostenanspruch durch eine Renovierung der Wohnung abwenden. Dadurch wird der Mieter jedoch nicht entlastet, sondern im Gegenteil stärker belastet, da er zur Abwendung des Renovierungskostenanspruchs der Klägerin die Wohnung komplett renovieren müßte, obwohl eine solche Renovierung noch nicht fällig ist.

Im vorliegenden Fall ist dem Beklagten jedoch keine renovierte Wohnung übergeben worden. Die Klägerin ist jedoch der Auffassung, der Beklagte müßte sich so behandeln lassen, als ob ihm eine renovierte Wohnung überlassen worden wäre. Diese Rechtsauffassung ist jedoch unzutreffend. Zwar hat die Klägerin mit ihrem Schreiben v. 15.7.1983 dem Beklagten angeboten, die vom Vormieter kassierten Renovierungskosten von 923,- DM auszuzahlen, falls der Beklagte seinerseits die Wohnung renoviert. Das In-Aussicht-Stellen der Auszahlung dieser 923,- DM stellt jedoch keine Gegenleistung der Klägerin dar, die die Regelung in Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin als angemessen erscheinen läßt. Die Wirksamkeit der Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin ist an § 9 AGBG zu messen. Danach ist die Erhebung zeitanteiliger Renovierungskosten unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Für die Prüfung der Angemessenheit oder Unangemessenheit einer Vertragsbestimmung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen. Die Unangemessenheit der Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin folgt daraus, daß der Mieter trotz Übernahme einer unrenovierten Wohnung auf zeitanteilige Renovierungskosten in Anspruch genommen werden kann. An der Unangemessenheit der Vertragsbestimmung ändert auch der Umstand nichts, daß die Klägerin bereit ist, nach einer Renovierung der Wohnung durch den Mieter die vom Vormieter kassierten Renovierungsgelder auszuzahlen. Dem Mieter steht nämlich kein klagbarer Anspruch auf Auszahlung dieser vom Vormieter gezahlten Renovierungskosten zu. Ziff. 13 Abs. 4 der AVB der Klägerin bestimmt nur, daß die vom Vormieter vereinnahmten Gelder zur Renovierung der Wohnung verwendet werden. Es besteht also kein Auszahlungsanspruch des Mieters, sondern allenfalls eine vertragliche Obliegenheit der Klägerin, bei deren Verletzung sie den Anspruch aus Ziff. 13 Abs. 4 ihrer AVB verliert. Wenn aber dem Mieter aufgrund des Mietvertrages kein klagbarer Anspruch auf Auszahlung der vom Vormieter vereinnahmten Renovierungskosten zusteht, dann übernimmt die Klägerin insoweit auch keine Gegenleistung, die die Regelung in Ziff. 13 Abs. 4 der AVB als angemessen i.S. des § 9 AGBG erscheinen läßt.

Würde man der Argumentation der Klägerin folgen, wäre die Regelung in Ziff. 13 Abs. 4 der AVB bis zur Auszahlung der vom Vormieter vereinnahmten Renovierungskosten schwebend unwirksam. Eine solche Konstruktion ist aber mit § 9 AGBG unvereinbar, denn eine Geschäftsbedingung kann nur wirksam oder unwirksam, ni...