LG Karlsruhe Urteil vom 28.06.2011 - 11 S 7/10

Verfahrensgang

AG Karlsruhe (Urteil vom 13.01.2010; Aktenzeichen 9 C 339/09)

Nachgehend

BGH (Urteil vom 22.06.2012; Aktenzeichen V ZR 190/11)

Tenor

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 13.01.2010 – 9 C 339/09 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen wie folgt abgeändert:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung … vom 23.09.2009 betreffend die Verwalterbestellung der …, Geschäftsführer …, wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … in ….

Die Anlage wurde bis etwa Ende 2005 von der … verwaltet. Danach wählten die Eigentümer mehrheitlich die Beklagte Ziffer 5 zur Verwalterin. Die entsprechenden Beschlussfassungen wurden jedoch für ungültig erklärt (Beschluss des Amtsgerichts Karlsruhe vom 03.05.2006 – 9 UR II 17/06 –, mit dem die am 15.02.2006 beschlossene Genehmigung des Verwaltervertrags für ungültig erklärt wurde, und Beschlüsse des Amtsgerichts Karlsruhe vom 28.04.2007 – 9 UR II 44/06 – und des Landgerichts Karlsruhe vom 19.05.2009 – 11 T 185/07, mit denen die Verwalterbestellung vom 06.04.2006 für ungültig erklärt wurde).

Am 26.09.2009 stimmte die Gemeinschaft erneut über die Wahl eines Verwalters ab. Dem Protokoll lässt sich hierzu auszugsweise Folgendes entnehmen:

„Nach erfolgter Vorauswahl der eingeholten Angebote standen zwei Alternativen zur Verfügung:

• • Hausverwaltungen
• •

Während sich die Mehrzahl der Eigentümer für Herrn … aussprach, hielt RA … dem entgegen, dass das Honorar … mit 25,– EUR inkl. MWST um 4,77 EUR über dem Honorar … von 17,– EUR zuzüglich MWST, d.s. 20,23 EUR liege. Aus diesem Grunde könne er der Entscheidung für … nicht zustimmen.

Hierzu wird festgestellt, dass sich bei der durchgeführten Angebotseinholung das Preisgefüge der Anbieter zwischen 25,– und 40,– inkl. MWST bewegte und somit Herr … im unteren Bereich liegt.

Nach teilweise kontroverser Diskussion über die Vergleichbarkeit der Angebote hinsichtlich Honorar und Einzelleistungen, zu dem auch Herr … hinzugezogen wurde, sind untenstehende Ergebnisse vereinbart worden.

Ergebnisse

1. Abstimmung

Die Abstimmung über die Wahl von … ergab ein Verhältnis 4: 1 für den Bewerber …

RA … wies darauf hin, dass er seinem Mandanten die Zustimmung nur dann empfehlen werde, wenn Herr … gegenüber dem Angebot … weitere Leistungen erbringt und damit der Preisunterschied gerechtfertigt ist.

Herr … bot an, dass er in einem angezeigten Schadensfall der Wohnanlage bereit sei, eine bauingenieurspezifische Erstberatung durchzuführen, damit zur Auswahl der entsprechenden Gewerke nicht erst eine Expertenmeinung eingeholt werden muss. Er stellte sicher, dass diese Vertragserweiterung explizit ausgewiesen wird.”

[…]

3. Vertragsvorbereitung

Aus Urlaubsgründen bei Herrn … wird der Verwaltervertrag, komplettiert mit den entsprechenden Daten der Eigentümer, unverzüglich ausgestellt und den Eigentümern zur Unterschrift vorgelegt.”

Der Verwaltervertragsentwurf, der der Abstimmung zugrunde lag, bezeichnet den Verwalter als „… vertreten durch …, HRB 706448 AG Mannheim”.

Dieser Vertragsentwurf sieht in § 4 Nr. 2 (b) vor, dass der Verwalter berechtigt bzw. verpflichtet sein solle, „die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen einzuleiten, gegebenenfalls mehrere Kostenvoranschläge einzuholen, die entsprechenden Aufträge zu vergeben sowie die Durchführung zu überwachen und abzunehmen”. Zugleich sieht der Vertragsentwurf in § 4 Nr. 7 vor, dass der Verwalter soweit zulässig von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit sei. In § 6 Nr. 3 e) ist vorgesehen, dass jede weitere, neben der ordentlichen Jahresversammlung notwendig werdende Eigentümerversammlung mit pauschal 200,00 EUR vergütet werden solle. In § 3 des Vertragsentwurfs (Laufzeit und Kündigung) sind die Felder zur Laufzeit nicht ausgefüllt. In § 6 (Vergütung) sind eine monatliche Vergütung in Höhe von 25,00 EUR je Wohneinheit und einzelne Sondervergütungen vorgesehen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsentwurfes wird auf Anlage K 2 (AS 23–33) Bezug genommen.

Der in der Folge von sämtlichen Wohnungseigentümern mit Ausnahme des Klägers unterzeichnete Verwaltervertrag sieht in § 3 eine Laufzeit vom 01.11.2009 bis 31.12.2011 vor. Wegen des übrigen Inhalts des Vertrages wird auf Anlage K 3 (AS 35 bis 45) Bezug genommen.

Die … wurde mit notarieller Urkunde vom 20.03.2009 gegründet. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt ausweislich der Urkunde 500,00 EUR. Nach Abschnitt I. 5. der Urkunde trägt die Gesellschaft die mit der Gründung verbundenen Kosten bis zu einem Gesamtbetrag von 300,00 EUR. Wegen des weiteren Inhalts...