LG Hamburg Urteil vom 30.11.2011 - 318 S 201/10

Verfahrensgang

AG Hamburg (Urteil vom 15.07.2010; Aktenzeichen 102G C 5/10)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 15.07.2010 (Geschäfts-Nr.: 102G C 5/10) abgeändert:

Die Klage des Klägers zu 10) wird abgewiesen. Die auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 zu TOP 2 a) – c) gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.

2. Im Übrigen wird die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.

3. Von den Kosten der I. Instanz haben die Rechtsanwälte 1/10 und die Beklagten 9/10 zu tragen.

Die Beklagten haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die WEG H. straße … 'H. straße …, H. Sie streiten um die Gültigkeit der zu TOP 2 auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 gefassten Beschlüsse über die Bestellung der Firma W. Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt), Geschäftsführerin S. W. zur WEG-Verwalterin (lit. a), die Höhe der Verwaltervergütung (lit. b) und die Ermächtigung des Beiratsvorsitzenden zum Abschluss des auf der Versammlung vorgelegten Verwaltervertrages (lit. c) (Protokoll mit anliegendem Verwaltervertrag, Anl. K 2).

Bereits vor Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum hatte der damalige Eigentümer sämtliche Wohnungen des Gebäudes mit Mietvertrag vom 03.12.1975 an eine „Mietergruppe H. str./H. str.” vermietet (Anl. K 4) und diesen im Mietvertrag weitgehende Rechte eingeräumt. Der Mietvertrag enthält unter anderem die Regelung, dass die Mietergruppe bestimmt, wer in das Gebäude einziehen darf. Die Miethöhe ist an § 28 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung und damit an die Preisentwicklung der Mieten im sozialen Wohnungsbau gekoppelt. Die Mietergruppe wurde bei Abschluss des Mietvertrages von drei Mitgliedern vertreten, unter anderem durch S. W., der geschäftsführenden Alleingesellschafterin der auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 bestellten WEG-Verwalterin. Frau S. W. ist seit dem Jahr 1975 Mitglied der Mietergruppe.

Die Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum erfolgte im Jahr 1979 gemäß der Teilungserklärung vom 28.12.1979 (Anl. K 3). Die Eigentümer der 24 Wohnungseigentumseinheiten bilden seitdem die sog. Vermietergemeinschaft. Von den insgesamt 24 Wohnungen befinden sich 13 im Eigentum von Mitgliedern der Mietergruppe. Die übrigen 11 Wohnungen stehen im Eigentum von externen, d.h. nicht zur Mietergruppe gehörenden Personen. Dabei handelt es sich um die Kläger zu 1) – 11). In der Vergangenheit wurden aus den Reihen der Kläger Rechtsstreitigkeiten mit dem Ziel angestrengt, das Mietverhältnis mit der Mietergruppe zu beenden. Diese Bemühungen blieben erfolglos, da für die Kündigung des Mietvertrages nach der Rechtsprechung des Hanseatischen Oberlandesgerichts ein einstimmiger Beschluss der Vermietergemeinschaft erforderlich sei, der nicht vorlag. In gegen die Mitglieder der Mietergemeinschaft geführten Rechtsstreitigkeiten stand u.a. die Geschäftsführerin der WEG-Verwalterin, S. W., in ihrer Eigenschaft als Gesellschafterin der Mietergruppe (einer GbR) auf Beklagtenseite.

Frau S. W. bewohnt als Mitglied der Mietergruppe eine Wohnung in der H. straße 41, ist aber nicht Wohnungseigentümerin. Sie ist seit Jahrzehnten für die Finanzen der Mietergruppe zuständig. Frau W. ist alleinige Gesellschafterin und Geschäftsführerin der W. Selbstverwaltung UG (haftungsbeschränkt).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde bis zum 31.12.2009 von der Fa. A. Immobilien GmbH verwaltet. Die Wohnungseigentümer beschlossen auf der Eigentümerversammlung vom 30.09.2009 mehrheitlich, die S. Verwaltung GmbH i.Gr., Geschäftsführerin S. Wi., ab dem 01.01.2010 zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bestellen. Dieser Beschluss wurde gerichtlich angefochten (Amtsgericht Hamburg, Geschäfts-Nr.: 102C C 34/09). Die Beklagten erkannten die Klage an.

Auf der Eigentümerversammlung vom 14.01.2010 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 sodann die angefochtenen Beschlüsse. Wegen des Wortlauts der Beschlüsse, die auch die Laufzeit der Verwalterbestellung, die Höhe der Verwaltervergütung und den Abschluss des Verwaltervertrages beinhalteten, wird auf das Protokoll (Anl. K 2) Bezug genommen.

Die Kläger haben die zu TOP 2 gefassten Beschlüsse mit einer am 15.02.2010 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten und die Klage mit einem am 15.03.2010 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz begründet. Die Kläger haben vorgetragen, dass S. W. die fachliche Qualifikation fehle, da sie keinerlei Erfahrungen und Kenntnisse auf dem Gebiet der Verwaltung von Wohnungseigentum besitze. Ihr fehle auch die persönliche Integrität, weil sie seit Jahrzehnten an der Spitze der Mietergemeinschaft stehe und in zahlreichen Rechtsstreitigkeiten gegen sie – die Kläger – beteiligt gewesen sei. Frau W. stehe im Lager der Beklagten und weise daher nicht die für den WEG-Verwalter notwendige Neutralität auf. Der Abschluss des Verwaltervertrages widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da er den Eigentümern nicht vor der Versammlung vorgelegt worden sei und zahlreiche AGB-rech...