LG Hamburg Urteil vom 05.06.1987 - 11 S 130/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ausschluß jeglicher Heizverpflichtung in den Sommermonaten

Leitsatz (amtlich)

1. Der formularmäßige Ausschluß jeglicher Heizverpflichtung des Vermieters eines zentralbeheizten Mehrfamilienhauses in den Sommermonaten ist unzulässig.

2. Die Entscheidung der Mehrheit der Mieter eines Mehrfamilienhauses für ständiges Heizen auch im Sommer berechtigt den Vermieter nicht, den widersprechenden Mieter anteilig mit den aus der Sommerbeheizung entstandenen Kosten zu belasten.

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Der formularmäßige Ausschluß jeglicher Heizverpflichtung des Vermieters eines zentralbeheizten Mehrfamilienhauses in den Sommermonaten ist unzulässig.

2. Allein die Entscheidung der Mehrheit der Mieter eines Mehrfamilienhauses für ständiges Heizen auch im Sommer berechtigt den Vermieter nicht, den widersprechenden Mieter anteilig mit den aus dieser Sommerbeheizung entstandenen Kosten zu belasten. Umlagefähig sind aber die Kosten der vertragsgerechten zentralen Beheizung.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Mit Mietvertrag v. 22.7.1970 vermietete die Klägerin den Beklagten eine Wohnung im Hause ab 1.10.1970. Durch Bescheid der Baubehörde v. 24.9.1984 wurde der Klägerin gestattet, Wärmemeßgeräte im Hause erst bis spätestens 30.6.1987 einzubauen. Mit Ausnahme der Beklagten stimmten sämtliche anderen Mieter des Hauses der Inbetriebnahme der Zentralheizung auch in den Sommermonaten zu. Infolge dessen ließ die Klägerin das Haus auch in der Heizperiode 1984/85 durchgehend während der Sommermonate beheizen, wobei die Heizung durch eine Außenthermostatanlage gesteuert wurde. Unter dem 31.7.1985 rechnete die Klägerin über die Heizkosten der Periode 1984/85 ab. Sie nimmt die Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Ausgleich des Saldos zu Lasten der Beklagten in Höhe von 1.596,33 DM in Anspruch.

Entscheidungsgründe

Unstreitig ist die vertragliche Übereinkunft der Parteien, daß die Beklagten die Heizkosten neben dem Mietzins zu tragen haben. Nach § 11 Ziff. 3 i.V.m. § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages soll die Umlage der Heizkosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen erfolgen. Insoweit ist die Abrechnung der Klägerin nicht zu beanstanden. Der Vermieter hat jedoch den Grundsatz der Gleichbehandlung aller Mieter zu wahren. Dies ist in § 4 Ziff. 3 des Mietvertrages für den Fall, daß der Vermieter einen anderen Umlegungsmaßstab wählen will, ausdrücklich festgehalten, auch der hier vereinbarte Umlegungsmaßstab steht indes unter diesem Gebot. Es ist eine allgemein anerkannte vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, über Heizkosten und Betriebskosten möglichst gerecht abzurechnen, d.h. möglichst orientiert am Verbrauch des einzelnen Mieters. Für den Fall, daß vertraglich kein Verteilungsschlüssel festgelegt ist, werden daher allgemein die Vorschriften der §§ 315, 316 BGB herangezogen (vgl. OLG Hamm, RE v. 27.9.1983, NJW 1984, 984 (= WM 1983, 315)). Die von der Klägerin vorgelegte undifferenzierte Heizkostenabrechnung, die sich allein an der Umlage nach dem Verhältnis der Wohnflächen orientiert, wird der vorgeschriebenen vertraglichen Nebenpflicht nicht gerecht ... Insbesondere aber ist die Abrechnung der Klägerin fehlerhaft, weil sie die Heizung auch während der Sommermonate ständig betrieben hat, wenn auch auf ausdrücklichen schriftlichen Wunsch sämtlicher Mietparteien des Hauses mit Ausnahme der Beklagten, die diesem Verfahren ausdrücklich nicht zugestimmt haben. Auf der Grundlage der Regelung in § 11 des Mietvertrages ist hierzu im einzelnen folgendes festzustellen:

Der Mietvertrag der Parteien begründet in § 11 Ziff. 1 eine uneingeschränkte Heizpflicht für die Klägerin in der Zeit vom 1. 10. eines Jahres bis zum 30. 4. des folgenden Jahres; in den Monaten Mai und September ist nur zu heizen, wenn die Außentemperatur an 3 aufeinanderfolgenden Tagen um 21.00 Uhr unter 12 Grad Celsius gesunken ist, in den Monaten Juni, Juli und August besteht keine Verpflichtung zu heizen. Die Frage, wann die Klägerin berechtigt ist, auch im Sommer zu heizen, ist im Vertrag nicht geregelt. Nach überwiegender Auffassung bestimmen sich die Rechte des Vermieters für Bereiche, zu denen der Vertrag Lücken enthält, nach § 315 BGB (vgl. OLG Hamm a.a.O., Sternel II 68, Emmerich-Sonnenschein § 535 Rn. 85). Eine Ausnahme für die Anwendbarkeit des § 315 BGB ist allerdings dann anzunehmen, wenn eine spezielle vertragliche Regelung zwar gewisse Lücken aufweist, sich aber die Ausfüllung der Lücke ohne weiteres aus Wesen und Gesamtbild des Vertrages ergibt. Bei der Vermietung einer zentralbeheizten Wohnung ist es eine Dauerpflicht des Vermieters, für eine ständig ausreichend beheizte und so auch nur bewohnbare Wohnung zu sorgen. Die Erfüllung dieser Verpflichtung liegt nicht im Ermessen des Vermieters. Es kann nicht seiner subjektiven Einschätzung überlassen sein, bei welchen Temperaturen eine Wohnung - noch - bewohnbar ist. Für die Heizperiode bestimmt § 11 Ziff. 2 des Mietvertrages, daß tagsüber ...