LG Freiburg i. Br. Urteil vom 17.05.1990 - 3 S 378/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Räumung

Verfahrensgang

AG Freiburg i. Br. (Urteil vom 13.11.1989; Aktenzeichen 3 C 3665/89)

Tenor

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 13. November 1989 – Az.: 3 C 3665/89 – wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten der Berufung.

Tatbestand

(ohne Tatbestand gem. § 543 ABs. 1 ZPO)

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist unbegründet. Er kann weder aufgrund der Kündigung vom 18. Mai 1989 noch aufgrund der in der Berufungsbegründung vom 07. Februar 1990 enthaltenen Kündigung von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitbefangenen 3-Zimmer-Wohnung in der in Freiburg verlangen.

Vorab ist darauf hinzuweisen, daß die vom Kläger begehrte Räumung und Herausgabe der Wohnung selbst bei Wirksamkeit einer der Kündigungen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt sofort, wie er dies in der Berufung beantragt hat, verlangt werden könnte, sondern aufgrund der Kündigung vom 18. Mai 1989 frühestens zum 31. Mai 1990 und aufgrund der Kündigung vom 07. Februar 1990 frühestens zum 28. Februar 1991, nachdem das Mietverhältnis unstreitig länger als 10 Jahre besteht. Schon aus diesem Grund müßte daher seine Berufung zum Teil abgewiesen werden. Auch im übrigen hat seine Berufung jedoch aus den nachfolgenden Gründen keinen Erfolg.

I.

1. Die Kündigung vom 18. Mai 1989 ist nicht wirksam, weil in diesem Schreiben die Kündigungsgründe nicht hinreichend angegeben sind. Gemäß § 564 b Abs. 3 BGB sind als berechtigte Interessen des Vermieters nur die Gründe zu berücksichtigen, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Dies ist eine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung (vgl. Rechtsentscheid des OLG Stuttgart v. 22.11.1985, veröffentl. in WM 1986, 132 ff). Zwar muß der zu berücksichtigende Grund im Kündigungsschreiben nur so ausführlich bezeichnet werden, daß er identifiziert und von anderen Sachverhalten und Lebensvorgängen unterschieden werden kann (vgl. Rechtsentscheid des BayObLG v. 17.12.1984, veröffentl. in ZMR 1985, 96 ff; BVfG in NJW 1988, 2725 ff). Dies entbindet den Vermieter indessen nicht von der Verpflichtung, im Falle der beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung die Tatbestandsmerkmale des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB schon im Kündigungsschreiben offenzulegen. Auch wenn hieran nicht die gleichen strengen Anforderungen zu stellen sind wie an den Prozeßvortrag, müssen die geplante wirtschaftliche Nutzung und die infolge der Hinderung bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile mitgeteilt werden, wobei eine vergleichende, vom Mieter nachvollziehbare Berechnung aufzumachen ist (so bereits Urteil der Kammer v. 11.05.1989, Az.: 3 S 294/88; vgl. weiterhin Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 155; LG Göttingen in WM 1984, 133; LG Darmstadt in WM 1986, 339 ff; offen gelassen von LG Köln in WM 1989, 255, das allerdings u.a. die Benennung möglicher Vertragspartner für erforderlich hält). Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben vom 18.05.1989 nicht. In diesem wird nur allgemein erklärt, daß beabsichtigt sei, die Wohnung zu veräußern, daß vorhandene Interessenten einen angemessenen Preis zu zahlen nur dann bereit seien, wenn sie die Wohnung selbst beziehen könnten und daß die Wohnung eine reine wirtschaftliche Belastung für den Kläger darstelle, da die monatlichen Ausgaben die monatlichen Mieteinnahmen um mehr als das Doppelte überstiegen. Diese weder durch die Nennung von Zahlen noch durch die Nennung von Kaufinteressenten konkretisierten Ausführungen machten es den Beklagten unmöglich, bereits anhand des Kündigungsschreibens nachzuvollziehen und zu überprüfen, ob die ausgesprochene Kündigung berechtigt ist. U.a. hierzu dient aber das Begründungserfordernis des § 564 d Abs. 3 BGB.

2. Die mit Schreiben vom 18.05.1989 ausgesprochene Kündigung ist im übrigen unbegründet.

a) Zwar entfällt bei einem beabsichtigten Verkauf der Wohnung das Kündigungsrecht des Klägers nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB nicht schon allein deshalb, weil er das Mietobjekt zu einem früheren Zeitpunt in vermietetem Zustand erworben hat (vgl. Rechtsentscheid des OLG Koblenz v. 01.03.1989, veröffentl. in ZMR 1989, 216 ff). Andererseits kann dieser Gesichtspunkt bei der Frage, was eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist und ob der Kläger durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleidet, entgegen seiner Auffassung jedoch nicht völlig außer Betracht bleiben. Immerhin hat das bestehende Mietverhältnis, worauf das amtsgerichtliche Urteil zu Recht hinweist, euch beim Erwerb der Wohnung durch den Kläger im Jahre 1983 den gleichen preisbildenden Einfluß gehabt wie heute. Hinzukommt, daß der Kläger den Beklagten noch mit Schreiben vom 05.03.1987, mit dem er ihnen – allerdings ohne Preisangabe – die Wohnung zum Kauf angeboten hat, zugesichert hat, daß sich auch bei einem eventuellen anderen Käufer aus mietrechtlichen Gründen nichts ändere, „so daß Sie we...