LG Frankfurt am Main Urteil vom 23.07.2015 - 2-13 S 172/14

Verfahrensgang

AG Hanau (Urteil vom 05.09.2014; Aktenzeichen 34 C 118/14 (14))

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 5. September 2014 teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:

Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 18. März 2014 zu TOP 1 wird soweit er die Jahresabrechnung 2013 zum Gegenstand hat, hinsichtlich der Einzelabrechnungen bezüglich der Positionen Gartenpflege, Rechtsstreitkosten, Rechtsstr. nur Auslitz und der Abrechnungsspitze für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen die Klägerin zu 85 % und die Beklagten zu 15 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin zu 70 % und die Beklagten zu 30 %.

Das Urteil ist und das angefochtene Urteil im Umfang der Berufungszurückweisung sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf die Gebührenstufe bis 2.000 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat verkannt, dass der Beschluss über die Jahresabrechnung im Sinne von § 139 BGB teilbar ist. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist § 139 BGB bei Wohnungseigentumsbeschlüssen jedenfalls dann entsprechend anwendbar, wenn diese – wie hier – nicht lediglich interne Wirkung entfalten, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet sind (BGH V ZR 193/11, Rn 12 – zitiert nach juris; BGHZ 139, 289, 298) und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen – ebenfalls wie hier – um rechnerisch selbständige und abgrenzbare Teile (BGH V ZR 193/11, Rn 12 – zitiert nach juris, BGH Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 6; Beschluss vom 15. März 2007 – V ZB 1/06, BGHZ 171, 335, 339 Rn. 12) handelt. Denn Sinn und Zweck von § 139 BGB ist es, ein teilweise nichtiges Rechtsgeschäft nach Möglichkeit im Übrigen aufrechtzuerhalten, wenn dies dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen entspricht (BGH V ZR 193/11, Rd 13 – zitiert nach juris; BGH – V ZR 14/08, NJW 2009, 1135, 1136 Rn. 12).

Dies führt dazu, dass eine Jahresabrechnung, soweit kein durchgreifender Fehler vorliegt hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrecht erhalten bleibt (vgl. auch LG Frankfurt am Main WuM 2015, 451). Dies gilt hier von Vorneherein für alle Positionen mit Ausnahme der Positionen Rechtsstreitkosten und Gartenkosten, die alleine innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist (§ 46 Abs. 1 WEG) angegriffen worden sind.

2. In diesen Punkten hat das Amtsgericht indes im Ergebnis zu Recht die Abrechnung für ungültig erklärt.

Dabei kann dahinstehen, welche Variante der vorgelegten Abrechnungen Gegenstand der Beschlussfassung war und ob – wie die Beklagten behaupten – unter der Position Rechtsstreitkosten tatsächlich ausschließlich die Mehrkosten des Verwalters für Prozesse mit der Klägerin abgerechnet worden sind. Denn die Abrechnung der Rechtsstreitkosten entspricht auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

a) Soweit die Kosten der Hausverwaltung für eine Hausgeldklage gegen die Klägerin anfielen, handelt sich zwar um Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 WEG, diese können aber nur dann nach dem Verursacherprinzip umgelegt werden, wenn ein entsprechender Beschluss über eine derartige Kostenverteilung gefasst wurde. Dies wird von den Beklagten nicht vorgetragen, eine Verteilung nach dem Verursacherprinzip sieht das WEG nicht vor.

Der Umstand, dass bei diesen Kosten aufgrund der gesonderten Erfassung eine Aufteilung nach dem Verursacherprinzip möglich ist, rechtfertigt noch nicht eine Abweichung von dem grundsätzlich geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Eine Verteilung dieser Kosten nach dem Verursacherprinzip mag zwar gerechter erscheinen, allein dies genügt aber nicht für die Zugrundelegung eines abweichenden Verteilungsschlüssels. Es gilt, dass die betroffenen Wohnungseigentümer ggf. auf eine entsprechende Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, hinwirken müssen. Bis dahin ist der allgemeine Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen maßgebend (vgl. etwa LG Itzehoe ZMR 2015, 51).

Eine Beschlussfassung über Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung ist – worauf der angefochtene Beschluss hinaus liefe – jedoch nicht zulässig.

b) Soweit Kosten der Verwaltung im Zusammenhang mit der Beschlussanfechtungsklage der Klägerin umgelegt worden sind, handelt es sich schon nicht um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG (BGH NZM 2015, 135). Die Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage ist keine originäre Angelegenheit des Verbands, weil das Verfahren nach § 46 Abs. 1 WEG nicht als Verbandsprozess, sondern als Mitgliederpro...