LG Essen Beschluss vom 25.02.1999 - 2 T 4/99 (veröffentlicht am 28.04.1999)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache

Tenor

Die sofortige Beschwerde vom 15.12.1998 gegen den Beschluß des Amtsgerichts M. vom 25.11.1998 … wird zurückgewiesen.

Die Verfahrenskosten einschließlich der außergerichtlichen Auslagen trägt der Beschwerdeführer.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1.) bis 66.) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in M. deren Verwalter die Firma B. GmbH ist. Der Antragsteller ist Eigentümer der in der Teilungserklärung unter Nr. 52 aufgeführten Wohnung.

Nach den Gemeinschaftsbestimmungen ist wegen der Lasten des Grundstücks ein Hausgeld im voraus zu entrichten. Der Antragsteller ist seit längerer Zeit mit seinen Voraus- und Nachzahlungen für das Wohngeld in Rückstand geraten. Er ist nicht in der Lage, sämtliche Rückstände zu begleichen. Die Wohnungeigentümergemeinschaft hat daher mehrere Wohnungseigentumsverfahren angestrengt und gegen den Antragsteller Beschlüsse erwirkt, wonach er rückständiges Wohngeld zu zahlen habe. Die Zwangsvollstreckung aus diesen Beschlüssen ist jedoch erfolglos verlaufen. Ferner ist bezüglich des Wohnungseigentums des Antragstellers inzwischen die Zwangsversteigerung angeordnet worden. In dem insofern anhängigen Verfahren … Amtsgerichts M. ist der Verkehrswert des Wohnungseigentums des Antragstellers mit 320.000,00 DM ermittelt worden. Die im Grundbuch eingetragenen Belastungen ergeben eine Gesamtbelastung von 383.364,18 DM. In einem ersten Versteigerungstermin wurde kein Gebot abgegeben, daß Verfahren ist jedoch nicht abgeschlossen, da ein zweiter Versteigerungstermin angesetzt wurde.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste daher in einer Versammlung am 29.10.1998 zu Tagesordnungspunkt 7 folgenden Beschluß:

„Die Wohnungseigentümer der WEG K. … beschließen, daß aufgrund der derzeitigen Wohngeldsäumnis (titulierte und fällige Rückstände in Höhe von 28.000,00 DM) bezogen auf seine derzeit selbst genutzte Eigentumswohnung Nr. 52 die Verwaltung beauftragt wird, im Anschluß an bisher ergebnislos verlaufene Vollstreckungsversuche, die Wohnung Nr. 52 des Schuldners ab sofort von der Heiz-, Warmwassersowie Kaltwasserversorgung durch Einbau entsprechender zu verplombender und wieder entfernbarer Sperrvorrichtungen durch ein fachtechnisches Unternehmen – befristet bis zum Ausgleich der Wohngeldrückstände – unter Hinweis auf § 273 BGB abzutrennen, im Falle rechtsgeschäftlicher Veräußerung der Schuldnereinheit jedoch längstens bis zur Eigentumsumschreibung auf einen Nachfolger, im Falle einer Zwangsversteigerung bis zur Erteilung eines Zuschlages an einen Ersteher. Die Kosten für die erforderlichen Sperreinrichtungen werden aus der Instandhaltungsrücklage vorfinanziert und nachfolgend auf dem Schadensersatzwege ebenfalls gegen den Schuldner – notfalls gerichtlich – eingefordert. Der derzeitige Wohngeldrückstand übersteigt bei weitem die in § 18 Abs. 2 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz erwähnte Schuldhöhe als Voraussetzung berechtigter Entziehungsbeschlußfassung. Sollte die Wohnung des Schuldners nur von dessen Sondereigentum aus mit Sperrvorrichtungen versehen werden können und sollte der Schuldner das Betreten der Wohnung durch eine Handwerksfirma zusammen mit Verwaltung und Hausmeister zum Zwecke der Installierung der Sperrvorrichtungen verweigern, beauftragt die Gemeinschaft die Verwaltung, unverzüglich das Betretungsgebot gerichtlich durch Einschaltung eines Anwalts und angemessene Antragstellung (Hauptsacheantrag und gegebenenfalls auch Anregung des Erlasses einer gerichtlichen einstweiligen Anordnung) zu erzwingen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen	=	39	Stimmen
Enthaltungen	=	1	Stimme
Nein-Stimmen	=	0	Stimmen

Damit ist der Beschluß von den Anwesenden mehrheitlich angenommen.”

Nach Ankündigung am 04.11.1998 wurden sodann am 10.11.1998 Sperrvorrichtungen eingebaut, die eine Abtrennung der Wohnung des Antragstellers von der Heizungs-, Warmwasser- und Kaltwasserversorgung ermöglichen und die Versorgung unterbrochen.

Gegen diese Abtrennung von den Versorgungsleitungen wendet sich der Antragsteller mit seinem Antrag.

Er sieht in der Abtrennung eine unzulässige Selbstjustiz der Gemeinschaft und behauptet, daß ihm die Höhe der Rückstände auf sein Hausgeld nicht bekannt seien. Auch seien die Abrechnungen der Gemeinschaft zweifelhaft. Er bewohne die Wohnung mit seinem 8-jährigen Sohn J. und sei daher auf die Versorgung dringend angewiesen.

Der Antragsteller hat daher beantragt,

es den Antragsgegnern aufzuerlegen, die Wohnung Nr. 52 der Wohnungseigentümergemeinschaft … … in M. an die Heiz-, Warmwasser- sowie Kaltwasserversorgung anzuschließen.

Die Antragsgegner haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Sie behaupten, daß der Antragsteller seit Jahren keine Wohngeldbezahlungen geleistet habe und inzwischen ein Rückstand von rund 30.000,00 DM aufgelaufen sei. Die Abrechnung der Gemeinschaft seien inzwischen bestandskräftig beschlossen worden. Der Antragsteller bewohne seine Wohnung alleine und werde nur gelegentlich von seinem Sohn besucht, welcher bei der geschiedenen Ehefrau...