LG Dresden Beschluss vom 04.09.2012 - 2 T 407/12

Verfahrensgang

AG Oschatz (Urteil vom 08.12.2011; Aktenzeichen 2 C 202/11 WEG)

Tenor

1.) Auf die Beschwerde der Verwalterin wird die Kostenentscheidung im Urteil des Amtsgerichts Oschatz vom 8.12.2011 abgeändert.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagten 1/3 und die Verwalterin 2/3.

2.) Die weitergehende Beschwerde der Verwalterin wird zurückgewiesen.

3.) Von den Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Verwalterin 2/3 und die Beklagten 1/3.

4.) Der Wert des Gegenstandes des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.367,16 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I. Die Beschwerdeführerin – eine Verwalterin einer WEG – wendet sich dagegen, dass ihr in einem Urteil in einer Beschlussanfechtungssache als Verwalterin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt wurden. Im Einzelnen:

Die Klägerin und die Beklagten sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft …; die Beschwerdeführerin ist die Verwalterin dieser Wohnungseigentümergemeinschaft.

In § 5 der Gemeinschaftsordnung (Ziff. III. der Urkunde des Notars …, vom 27.3.1995 (UR.-Nr. 0923/95)) ist geregelt: „Für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind, soweit nicht schon geschehen, folgende Versicherungen abzuschließen:

1. Feuerversicherung zu gleitendem Wert,
2. Haftpflichtversicherung in angemessener Höhe.”

In der Eigentümerversammlung vom 26.5.2011 wurde unter TOP 2 ein Beschluss gefasst, wonach 1 × jährlich Privathaftpflichtversicherungen mit Zahlungsnachweis durch den jeweiligen Eigentümer oder ggfs. Mieter beim Verwalter nachgewiesen werden sollten. Im Falle der Vermieter hätten die Eigentümer darauf zu achten, dass diese sich vom Meter eine Haftpflichtversicherung mit Mietsachschadensdeckung vorlegen lassen und dies mietvertraglich vereinbaren. Ferner enthielt der Beschluss die Regelung, dass Leitungswasserschäden künftig zunächst vorsorglich der Versicherung gemeldet werden; bei Kleinschäden bis 500,– EUR sollte „der Beschlussantrag zur Regulierung über die Versicherung oder Instandhaltung zur jährlichen Eigentümerversammlung unter Anzeige der Beitragsveränderung zur Entscheidungsfindung” erfolgen.

Dieser Beschluss wurde durch die Klägerin angefochten, sie begehrte die Feststellung der Nichtigkeit und hilfsweise die Ungültigerklärung. Die Beklagten verteidigten hingegen den gefassten Beschluss.

Mit Urteil vom 8.12.2011 stellte das Amtsgericht Oschatz die Nichtigkeit des Beschlusses zu TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 26.5.2011 fest und legte der Verwalterin die Kosten des Rechtsstreits auf, der erste Teil des Beschlusses sei wegen fehlender Beschlusskompetenz, soweit das Sondereigentum betroffen sei, nichtig. § 5 der Gemeinschaftsordnung habe der Gemeinschaft keine Beschlusskompetenz hinsichtlich des Sondereigentums übertragen. Der weitere Beschluss hinsichtlich der Leutungswasserschäden sei nicht hinreichend bestimmt. Es werde nicht deutlich, um die Meldung welcher Schäden – am Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum – es gehe und welcher Versicherung die Schäden gemeldet bzw. nicht gemeldet werden sollten, auch wenn der Kontext dafür spreche, dass die abzuschließenden Privathaftpflichtversicherungen für das Sondereigentum gemeint seien. In Betracht komme aber auch die Haftpflichtversicherung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Zur Begründung der Kostenentscheidung wurde auf § 49 II WEG verwiesen; die Verwalterin habe die fehlende Beschlusskompetenz für das Sondereigentum ohne Weiteres erkennen müssen.

Hiergegen die Kostengrundentscheidung des Urteils des Amtsgerichtes Oschatz wendet sich die sofortige Beschwerde der Verwalterin vom 5.1.2012.

Dieser half das Amtsgericht Oschatz mit Beschluss vom 24.2.2012 nicht ab. Ergänzend führte es u.a. aus, die unbestimmte Fassung des zweiten Beschlussteils sei als schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung der Verwalterin zu werten.

Entscheidungsgründe

II. Die zulässige Beschwerde erweist sich in der Sache als zum Teil begründet. Die Voraussetzungen dafür, der Verwalterin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, liegen nach § 49 II WEG hinsichtlich eines Teils des angefochtenen Beschlusses vor; andererseits fehlt es im Übrigen an einem groben Verschulden der Verwalterin.

1.) Im Zusammenhang mit dem angefochtenen Beschluss hat die Verwalterin ihre Pflichten verletzt.

a) Offen blieb im Rechtsstreit von wem die Initiative zur Beschlussfassung unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 26.5.2011 ausgegangen war. Die Verwalterin hatte jedoch die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung zumindest auf Bedenken gegen die etwaige antragsgemäße Beschlussfassung hinweisen müssen.

Von der Verwalterin als gewerbsmäßiger Wohnungseigentumsverwalterin muss erwartet werden, dass sie sich mit den entsprechenden rechtlichen Regelungen vertraut macht. Darüber hinaus hat ein Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft bei der Beurteilung von Rechtsfragen die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu kennen, zu beachten und seinem Handeln zu Grunde zu legen (vgl. Bonifacio, ZWE 2012, S. 211). Der Verwalter muss auf erkennbar nicht...