LG Dortmund Urteil vom 22.09.2011 - 1 S 165/10

Verfahrensgang

AG Dortmund (Entscheidung vom 15.06.2010; Aktenzeichen 425 C 142/10)

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom 15.06.2010 (Aktenzeichen: 425 C 142/10) wird auf Kosten des Berufungsführers zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

(abgekürzt gemäß § 540 ZPO)

I.

Die Parteien schlossen am 17.09.2008 einen Mietvertrag über eine Wohnung; die Kläger als Vermieter ließen sich durch die Firma X vertreten. Hinsichtlich der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf Bl. 18 ff. d. A. Bezug genommen.

Der Mietvertrag enthält in § 5 Abs. 2 eine Staffelmietvereinbarung (Erhöhung jeweils zum 01.10. eines jeden Jahres; erstmals zum 01.10.2009); in § 28 des Mietvertrages ist ein Kündigungsverzicht für die Dauer von 12 Monaten vereinbart; weiterhin ist vereinbart, dass der Beklagten die Nettomieten für die Monate Oktober 2008 und November 2008 erlassen werden, sie sich jedoch verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben.

Vorgesehen und im Vertrag vereinbart war eine Nettomiete von 200,00 € zuzüglich einer Nebenkostenpauschale in Höhe von 75,00 €.

Am 16.08.2008 sowie am 16.10.2008 übergab die Beklagte an einen Vertreter der Kläger Beträge in Höhe von 470,00 € bzw. 80,00 €, die nach Darstellung der Beklagten als Kaution gezahlt worden seien.

Mit Schriftsatz vom 01.02.2009 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.05.2009; mit Schreiben vom 16.02.2009, Bl. 46 der Akte, wies die Firma X die Kündigung zurück und verwies die Beklagte darauf, dass eine Kündigung erstmals zum 31.12.2009 in Betracht komme.

Unter dem 26.03.2009 erstellte die Firma X eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.10.2008 bis 31.12.2008, die mit einer Nachzahlung in Höhe von 39,41 € für die Beklagte schloss, von dieser jedoch nicht beglichen wurde. Die Beklagte behauptet, die Betriebskostenabrechnung nicht erhalten zu haben, hat jedoch erstinstanzlich den Betrag unter Verwahrung gegen die Kostenlast anerkannt.

Mit der Nebenkostenabrechnung erhöhten die Kläger mit Wirkung zum 01.05.2009 die Vorauszahlungen auf die Nebenkosten auf 89,00 €.

Am 30.05.2009 übersandte die Beklagte die Wohnungsschlüssel per Brief, nachdem die Firma X zuvor telefonisch eine Übergabe der Wohnung abgelehnt hatte.

In den Monaten Januar bis Mai 2009 zahlte die Beklagte jeweils 270,00 € (Miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung); für die Monate Juni bis Dezember 2009 erfolgten keinerlei Zahlungen.

Die Kläger behaupten weiterhin, dass die Beklagte die Wohnung nicht renoviert zurückgegeben hat und dass an der Innenseite der Wohnungseingangstür zudem Beschädigungen festgestellt worden seien, die eine Neulackierung erfordern würden (Kosten: 383,00 € netto). Die Kläger haben erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.125,81 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.01.2010 zu zahlen.

Die Beklagte hat erstinstanzlich - soweit nicht anerkannt - die Abweisung der Klage beantragt und widerklagend beantragt, die Kläger zu verurteilen, an sie 550,00 € zuzüglich sparbuchüblicher Zinsen von 1,5 %, beginnend ab 19.09.2008, auf 470,00 € ab dem 17.10.2008 auf weitere 80,00 € zu zahlen.

Die Kläger beantragten die Abweisung der Widerklage.

Im Übrigen wird Bezug genommen auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung sowie die erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen.

Das Amtsgericht hat die Klage zum überwiegenden Teil sowie die Widerklage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Beklagte entsprechend ihres Anerkenntnisses zu verurteilen gewesen sei und weiterhin die Zahlung von 14,00 € als Betriebskostenvorauszahlungen für den Monat Mai 2009 schulde, da die Kläger die Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam ab Mai 2009 erhöht hätten.

Die Abrechnung sei der Beklagten auch zugegangen, was sich aus der Aussage des vernommenen Zeugen N ergebe.

Ab Juni 2009 könnten die Kläger jedoch keine Zahlungen mehr verlangen. Insoweit sei die Klage hinsichtlich der Monate Oktober 2009 bis Dezember 2009 schon unschlüssig, da nach dem eigenen Vortrag der Kläger das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vom 01.02.2009 seit dem 30.09.2009 beendet war. Zu diesem Zeitpunkt sei der Kündigungsverzicht - so er denn wirksam sei - jedenfalls beendet gewesen; der Kündigungsverzicht bedeute nicht, dass eine Kündigungserklärung erst ab dem 01.10.2009 abgegeben werden haben dürfen.

Der Kündigungsverzicht sei jedoch darüber hinaus auch unwirksam, so dass die Kläger auch keinen Anspruch auf Mietzahlungen für den Zeitpunkt Juni 2009 bis September 2009 hätten. Der BGH habe seit der Mietrechtsreform bestimmte Fallgruppen hinsichtlich der Zulässigkeit von Kündigungsausschlussklauseln entwickelt. Diese seien grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie a) wechselseitig gelten würden, b) nur das ordentliche Kündigungsrecht beträfen und c) nicht länger als vier Jahre laufen würden. Von diesem Grundsatz würden jedoch zwei Ausnah...