LG Darmstadt Urteil vom 19.01.2005 - 7 S 148/04

Verfahrensgang

AG Lampertheim (Urteil vom 16.09.2004; Aktenzeichen 3 C 652/04 (02))

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 02.11.2005; Aktenzeichen VIII ZR 52/05)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Lampertheim vom 16.09.2004 (3 C 652/04) abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an den Kläger 192,31 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 13.03.2004 zu zahlen.

Die Beklagen haben die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

Die Beklagten sind gemäß Mietvertrag vom 15.05.1971, wegen dessen Inhalt auf Bl. 27 ff d.A. verwiesen wird, seit dem 01.07.1971 Meter einer 3-Zimmer-Wohnung im Anwesen …. Dieser Vertrag enthält zwar eine Regelung zur gesonderten Tragung von Nebenkosten und insoweit auch zur Erbringung monatlicher Vorauszahlungen durch die Mieter, nicht aber zur Frage des jeweils konkret anzuwendenden Umlegungsmaßstabes. Während der gesamten bisherigen Vertragslaufzeit sind die Nebenkosten so abgerechnet worden, daß Wasser und Kanal nach Anzahl der in dem Haus wohnenden Personen und Allgemeinstrom nach der Anzahl der Mietwohnungen umgelegt werden. Gesonderte Verbrauchserfassungsgeräte für diese Positionen existieren für die einzelnen Mieteinheiten nicht.

Der Kläger, der zum 01.01.1998 als Vermieter in dieses Mietverhältnis eingetreten ist, begehrt die Bezahlung des sich aus der mit Schreiben vom 02.03.2004 an die Beklagten übersandten korrigierten Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2002 bis 31.12.2002, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 14 d.A. Bezug genommen wird, ergebenden Betrages. Mit dem Mahnbescheid vom 15.04.2004 und der vorliegenden Klage hat er die Beklagten als Gesamtschuldner auf Zahlung von 192,31 Euro nebst Zinsen in Anspruch genommen. Er vertritt die Auffassung, durch die jahrelange Übung sei die von ihm hier wie regelmäßig vorgenommene Umlegung nach Personen bzw. Wohneinheiten Vertragsbestandteil geworden. Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und vertreten die Ansicht, mangels einer solchen ausdrücklichen Vereinbarung greife die durch die Mietrechtsreform im Jahre 2001 eingeführte zwingende Bestimmung des § 556 a BGB mit der Folge ein, daß hier nach dem Maßstab der Wohnfläche hätte abgerechnet werden müssen.

Das Amtsgericht Lampertheim hat mit Urteil vom 16.09.2004, wegen dessen Inhalt auf Bl. 41 f d.A. Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen und die Kosten des Rechtsstreits dem Kläger auferlegt; die Berufung wurde zugelassen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers mit dem Antrag, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 192,31 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 13.03.2004 zu zahlen. Die Beklagten verteidigen das Urteil und beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Berufung des Klägers, die gemäß § 511 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO vom Amtsgericht ausdrücklich zugelassen worden ist, wurde form- und fristgerecht eingelegt und auch rechtzeitig begründet, ist mithin zulässig.

Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Klage begründet ist.

Dem Kläger steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten aus dem Jahre 2002 nach der vorgelegten Abrechnung gegenüber den Beklagten zu.

Entgegen der von den Beklagten und ihnen folgend auch vom Amtsgericht Lampertheim vertretenen Auffassung hält die Berufungskammer die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung nicht für fehlerhaft. Zwar ist die Vorschrift des § 556 a BGB n.F. unzweifelhaft auch auf „Altverträge” anzuwenden, sie führt jedoch hier nicht dazu, daß der Kläger gegenüber den Beklagten nach dem Maßstab der Wohnfläche abzurechnen hatte. Denn dieser nunmehr gesetzliche Umlegungsmaßstab ist nur dann verbindlich, wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist und darüber hinaus die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Wie sich in dem Verhandlungstermin vor der erkennenden Kammer ergeben hat, kann eine Abrechnung nach Verbrauch mangels einzelner Zählgeräte für Wasser, Kanal und Allgemeinstrom hier nicht erfolgen. Die Parteien haben jedoch eine anderweitige Vereinbarung im Sinne der genannten Vorschrift getroffen.

Eine solche Vereinbarung über den konkreten Umlegungsmaßstab findet sich zwar nicht im Mietvertrag selbst; dort ist vielmehr insoweit überhaupt keine Regelung enthalten. Die Mietvertragsparteien haben jedoch diese Lücke durch eine jahrzehntelange einverständliche Handhabung geschlossen. Die Schriftformklausel in § 16 des Mietvertrages steht der Wirksamkeit nicht entgegen, da es sich nicht um eine Abänderung früherer anderweitiger Regelungen handelt, sondern um eine von Anfang an bestehende und unverändert angewandte Praxis. Die Kammer folgt der hierzu vertretenen Auffassung, daß in diesen Fällen eine anderweitige Vereinbarung im Sinne des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Folge anzune...