LG Bonn Urteil vom 01.09.1988 - 6 S 266/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Vereinbarung, daß der Mieter Hausverwaltungskosten in Höhe von 4% der Jahresbruttomiete zu zahlen habe, ist unzulässig.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung restlicher Nebenkosten für 1986 nicht zu. Dem Beklagten steht im Gegenteil der mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 1986 sowie zusätzlich hinsichtlich der bereits bezahlten Nebenkosten 1985 zu. Dies folgt daraus, daß die Kläger keinen Anspruch auf Zahlung von Kosten für "Hausverwaltung Jahresbruttomiete 4%" haben. Die diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag der Parteien und dessen Anlage ist unwirksam. Hausverwaltungskosten können - worüber zwischen den Parteien nunmehr auch kein Streit mehr besteht - nicht als echte Nebenkosten abgerechnet werden. Es liegt jedoch auch keine wirksame Vereinbarung (die zulässig gewesen wäre) dahingehend vor, daß durch den Vertrag ein bestimmter Betrag als fester Anteil des Grundmietzinses neben dem Grundmietzins im übrigen gesondert ausgeworfen und vereinbart worden ist. Schon die Aufnahme dieser Position auf Blatt 2 des Vertrages v. 24.1.1985, auf dem die der jährlichen Abrechnung unterliegenden Nebenkosten aufgeführt sind, spricht dafür, daß es sich nicht um eine feste der Höhe nach unveränderliche Position handeln sollte. Daß dies so seitens des Klägers auch gemeint war, ergibt sich bereits daraus, daß er diese Position variabel errechnete und für 1985 und 1986 unter Berücksichtigung der geänderten Nebenkostenvorauszahlung als Bestandteil der "Jahresbruttomiete" zu jeweils unterschiedlichen Ergebnissen kam.

Diese Vertragspassage kann auch nicht im Wege der objektiven Auslegung dahingehend verstanden werden, daß ein nicht variabler fester Betrag für Hausverwaltung geschuldet sein sollte. Neben der tatsächlichen Handhabung seitens der Kläger spricht auch der Wortlaut für eine variable Ausgestaltung. Die Bruttomiete enthält notwendigerweise die variablen Nebenkosten und ist damit ihrerseits variabel. Dem Wortlaut nach kann hier nicht auf den - im übrigen ebenfalls variablen, da der Erhöhung nach dem MHG unterliegenden - Mietzins einschließlich der ursprünglichen Nebenkostenvorauszahlung abgestellt werden. Hiergegen spricht schon, daß es sich um die "Jahres"-Bruttomiete handeln soll, also einen Betrag, der üblicherweise im nachhinein ermittelt wird und für die Nebenkostenabrechnung auch ermittelt werden muß. Wäre nur auf die Vorauszahlungen abzustellen, so bedürfte es nicht zunächst der Ermittlung des Jahresbetrages, um sodann durch einen weiteren Rechengang festzustellen, welcher Betrag der im übrigen als Monatsmiete geschuldeten Miete als weiterer fester Bestandteil dieser Monatsmiete zuzuschlagen sein sollte. Es kann nämlich aufgrund der Gesamtvertragsgestaltung nicht davon ausgegangen werden, daß ein solcher Teil der Grundmiete nicht monatlich, sondern jährlich zu zahlen wäre. Solches würde dem Gesamtzusammenhang des Vertrages und der vorgesehenen Zahlungsweise widersprechen. Schließlich führt die Einbeziehung der Hausverwaltungskosten in die Jahresbruttomiete als solche wiederum dazu, daß der hiervon zu nehmende Prozentsatz in sich selber wieder den Kern zu einer erneuten Veränderung des Ausgangsbetrages und somit zu einer Veränderung des Hausverwaltungsbetrages selber führen würde.

Aus alledem ergibt sich somit, daß nicht ein weiterer fester Bestandteil des Grundmietzinses vereinbart wurde, sondern eine unzulässige variable Position. Die Frage, ob neben einem im übrigen fest vereinbarten Grundmietzins ein prozentual eindeutiger und leicht errechenbarer Zuschlag wirksam vereinbart werden kann, bedarf daher im vorliegenden Fall nicht einmal einer Entscheidung.

Werden die Nebenkostenabrechnungen für 1985 und 1986 um die dort aufgeführten Verwaltungskosten (1985: 286,- DM; 1986: 316,80 DM) gekürzt, so ergibt sich unter Berücksichtigung der in den beiden Jahren geleisteten Vorauszahlungen sowie der für 1986 geleisteten Schlußzahlung zugunsten des Beklagten für 1985 ein Rückzahlungsanspruch aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 BGB in Höhe von 286,- DM, für 1986 in Höhe von 50,70 DM während ein weitergehender Zahlungsanspruch für die Kläger für das Jahr 1986 nicht besteht.

Fundstellen

Dokument-Index HI1736957