LG Bonn Beschluss vom 12.08.1988 - 6 T 169/88

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Zur Sicherung der Grundlagen des Anspruchs auf Schadensersatz wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung (hier: Wiedereinräumung des Besitzes nach Räumung) kann durch einstweilige Verfügung ein Veräußerungsverbot hinsichtlich des Mietgrundstücks erlassen werden.

2. Dem Mieter steht im Falle einer Eigenbedarfskündigung gemäß BGB § 564b Abs 2 Nr 2 ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn dieser die Eigenbedarfsgründe entweder lediglich vorgetäuscht hat, oder wenn der - zunächst bestehende - Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wieder entfällt, ohne daß der Vermieter dem Mieter hiervon Mitteilung macht (vergleiche OLG Karlsruhe, 1981-10-07, 3 ReMiet 6/81, NJW 1982, 54). Ist der Mieter infolge einer solchen unberechtigten Eigenbedarfskündigung bereits ausgezogen, so kann sein Schadensersatzanspruch auch auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet sein, jedenfalls solange die Wohnung nicht bereits an einen Dritten - etwa einen neuen Mieter oder einen Käufer - überlassen wurde.

3. Zwar ist nach allgemeinen Grundsätzen auch im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs der Anspruchsteller - also der Mieter - verpflichtet, die Voraussetzungen seines Ersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen. Da die hierfür maßgeblichen Tatsachen jedoch ausschließlich aus der Sphäre des Vermieters stammen, werden nach ganz überwiegender Auffassung - der sich die Kammer anschließt - dem Mieter gewisse Erleichterungen seiner Darlegungspflicht zugebilligt.

4. Zur Sicherung des Anspruchs des Mieters auf Wiedereinräumung des Besitzes kann durch einstweilige Verfügung auch ein Veräußerungsverbot bezüglich des Mietgrundstücks erlassen werden, wenn durch die unmittelbar bevorstehende Veräußerung des Mietshauses die Gefahr besteht, daß der Mieter seinen Anspruch gegen den neuen Erwerber nicht wird realisieren können.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die sofortige Beschwerde der Verfügungskläger ist statthaft (§ 91a Abs. 2 ZPO) und wurde form- und fristgerecht eingelegt. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Kosten des in der Hauptsache für erledigt erklärten Verfahrens sind nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes (§ 91a Abs. 1 ZPO) dem Verfügungsbeklagten aufzuerlegen. Im Zeitpunkt der übereinstimmenden Erledigungserklärungen war von einem Verfügungsanspruch der Kläger aus positiver Forderungsverletzung gegen den Beklagten auszugehen.

Nach herrschender Meinung in Literatur und Rechtsprechung - die auch beide Parteien ihren Ausführungen übereinstimmend zugrundelegen - steht dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 564b Abs. 2 Ziff. 2 BGB ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter zu, wenn dieser die Eigenbedarfsgründe entweder lediglich vorgetäuscht hat, oder wenn der - zunächst bestehende - Eigenbedarf vor Auszug des Mieters wieder entfällt, ohne daß der Vermieter dem Mieter hiervon Mitteilung macht (Staudinger-Emmerich zu § 564b, Anm. 135; Schmidt-Futterer/Blank, 5. Aufl., B 479; Sternel, 3. Aufl., II 631; OLG Karlsruhe NJW 1982, 54 (= WM 1982, 11); BayObLG NJW 1982, 2003 (= WM 1982, 203)). Ist der Mieter infolge einer solchen unberechtigten Eigenbedarfskündigung bereits ausgezogen, so kann - wie im vorliegenden Verfahren von den Verfügungsklägern geltend gemacht - sein Schadensersatzanspruch auch auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet sein, jedenfalls solange die Wohnung nicht bereits an einen Dritten - etwa einen neuen Mieter oder einen Käufer - überlassen wurde (Schmidt-Futterer/Blank a.a.O.; Palandt-Heinrichs, 47. Aufl., zu § 276 7 Ea). Eine solche erneute Überlassung des Besitzes stellt die in diesem Fall noch mögliche Naturalrestitution (§ 249 BGB) zugunsten des Mieters dar.

Einem entsprechenden Schadensersatzanspruch der Verfügungskläger steht vorliegend auch nicht entgegen, daß sie nach Ausspruch der Kündigung nicht erst auf ein entsprechendes Räumungsurteil hin, sondern freiwillig - hier in Erfüllung eines gerichtlichen Räumungsvergleichs - ausgezogen sind (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O.; BayObLG a.a.O.).

Entgegen der vom AG vertretenen Auffassung wäre die prozessuale Durchsetzung des Verfügungsanspruchs vorliegend auch nicht daran gescheitert, daß die Verfügungskläger nicht ausreichend dargelegt und glaubhaft gemacht hätten, daß ein Eigenbedarf des Verfügungsbeklagten niemals bestanden habe, bzw. jedenfalls noch vor ihrem Auszug Ende November 1987 wieder entfallen sei. Zwar ist nach allgemeinen Grundsätzen auch im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs der Anspruchsteller - also der Mieter - verpflichtet, die Voraussetzungen seines Ersatzanspruchs darzulegen und zu beweisen. Da die hierfür maßgeblichen Tatsachen jedoch ausschließlich aus der Sphäre des Vermieters stammen, werden nach ganz überwiegender Auffassung - der sich die...