LG Berlin Urteil vom 29.10.1993 - 25 O 203/93

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirksamwerden eines Gewerbemietvertrages, wenn die behördliche Genehmigung mit Widerrufsvorbehalt erteilt wird. Änderung des Vertragszwecks bei Untervermietung

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Gewerbemietvertrag wird wirksam, wenn er unter der aufschiebenden Bedingung der behördlichen Genehmigung geschlossen wurde und diese mit Widerrufsvorbehalt erteilt wird.

2. Wird mit der Untervermietung eine Änderung des Vertragszwecks beabsichtigt, entfällt das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach BGB § 549 Abs 1 S 2.

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 206.000,00 DM nebst 4 % Zinsen aus 75.000,00 DM seit dem 1. Januar 1993 und aus je 26.200,00 DM seit dem 5.12.1992, 5.1., 5.2., 5.3. und 5.4.1993 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger nimmt die Beklagte aus einem formularmäßigen Mietvertrag für Gewerberäume in Anspruch und verlangt Mieten sowie die Zahlung einer Kaution. Dem Rechtsstreit liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Der Kläger vermietete der Beklagten auf dem Grundstück ... in Berlin-... im ersten Obergeschoß rechts belegene Räume, für die im Vertrag eine Fläche von rund 340 qm angegeben ist, durch den Vertrag vom 30. Juli 1991 für die Zeit vom 1. Oktober 1991 bis zum 30. September 2001 für monatlich 25.600,00 DM zuzüglich 600,00 DM Nebenkostenvorschuß.

In der individuell formulierten Zusatzvereinbarung zum Vertrag vom gleichen Tage heißt es unter anderem:

"§ 3 Bauliche Veränderungen

Der Mieter ist berechtigt, für ihn notwendige Umbaumaßnahmen in den Räumen durchzuführen. Dabei ist allein der Mieter für die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen zur Erstellung evtl. Durchbrüche ebenso verantwortlich, wie für die Beibringung notwendiger behördlicher Genehmigungen.

...

§ 5 Kaution

Der Mieter ist verpflichtet, innerhalb von drei Wochen nach Vertragsabschluß eine Mietsicherheit in Höhe von 75.000,00 DM an den Vermieter zu zahlen, die nicht verzinst wird. Die Mietsicherheit wird bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Mieter zurückgezahlt, sofern keine unerledigten Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter zu diesem Zeitpunkt bestehen.

...

§ 9 Aufschiebende Bedingung

Dieser Vertrag wird nur und erst wirksam, sobald das Bezirksamt ... eine Erlaubnis zur gewerblichen Nutzung des Mietgegenstandes erteilt hat."

Wegen der übrigen Einzelheiten des Mietvertrages und der Zusatzvereinbarung dazu wird auf Bl. 6 - 17 d.A. Bezug genommen.

Der im Vertragsformular vorgesehene Platz, in dem die Art der Benutzung der Räume einzutragen wäre, ist nicht ausgefüllt.

Die Räume wurden früher teilweise zum Betriebe einer Pension genutzt.

Nach Abschluß des Vertrages beantragte der Kläger für die Räume eine Zweckentfremdungsgenehmigung und die Nutzungsänderung der Räume zu Bürozwecken. Zu dem entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung gehört eine auf den 12. März 1992 datierte Betriebsbeschreibung, wonach die Räume zu Bürozwecken vermietet seien und die Beklagte "die Räume zur Erweiterung des bisherigen Geschäftsbetriebs benötige". Die Räume sollten für zehn Arbeitsplätze eingerichtet werden.

Der Kläger hat die entsprechenden Zweckentfremdungsgenehmigungen unter dem 11. Oktober 1991 und 2. Juli 1992 erhalten. Sie sind mit verschiedenen Auflagen verbunden. Unter anderem sollte der Kläger in bestimmten Gebäuden 1992 Ersatzwohnraum erstellen.

In dem Widerrufsvorbehalt, der in den entsprechenden Bescheiden enthalten ist, heißt es unter anderem:

"Die Genehmigung ist ungültig, wenn gegen die Auflagen verstoßen wird".

Unstreitig ist in diesem Zusammenhang, daß der Ersatzwohnraum, den der Kläger in der ... erstellen sollte, nicht innerhalb der vorgesehenen Fristen abgenommen worden ist sondern erst am 28. Mai 1993.

Wegen der Einzelheiten der Zweckentfremdungsgenehmigungen wird auf 31. 42 - 48 d.A. Bezug genommen.

Die Nutzungsänderung für die Raume ist vom Bauaufsichtsamt unter dem 21. August 1992 genehmigt worden. Die Einzelheiten dieses Bescheides sind aus Bl. 49 - 64 d.A. ersichtlich.

Dem Kläger wurde in diesem Bescheid unter anderem die Auflage erteilt, in einer zu erstellenden Tiefgarage fünf Stellplätze für diese Räume anzulegen. Diese Tiefgarage befindet sich noch im Bau und ist zur Zeit nicht fertiggestellt.

Nach Abschluß des Vertrages wurde zwischen den Parteien über die hier streitigen Räume und über andere Räume im Hause, die die Beklagtenseite ebenfalls nutzen sollte, umfangreich korrespondiert, zumal sich die Fertigstellung des Vorhabens verzögerte. Unter anderem erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 18. August 1992, sie trete von dem Vertrag zurück, weil die Erfüllung kein Interesse mehr für sie habe. Dagegen wandte sich der Kläger mit Schreiben seines Prozeßbevollmächtigten vom 24. August 1992.

Die Räume wurden der Beklagten schließlich durch den Architekten ... am 28. November 1992 übergeben, der der Geschäftsführerin der B...