LG Berlin Urteil vom 25.11.1994 - 63 S 241/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietpreisüberhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel. Mietpreisüberhöhung: Zuschlag bei wohnwerterhöhenden Merkmalen und Nachweis laufender Aufwendungen bei Wohnungserwerb durch Fremdfinanzierung

Orientierungssatz

1. Die Daten der Berliner Mietspiegel '92 und '94 geben die ortsübliche Vergleichsmiete wegen ihrer breiten empirischen Datenbasis gegenüber anderen Beweismitteln, wie dem Sachverständigengutachten, am besten wieder. Dies gilt jedenfalls, solange nicht hinreichende konkrete Anhaltspunkte dafür vorhanden sind, daß die streitige Wohnung von den Erhebungen der Mietspiegel nicht ausreichend erfaßt wird.

2. Ein Zuschlag auf den Mittelwert ist erst dann gerechtfertigt, wenn wohnwerterhöhende Merkmale "gehäuft" überwiegen, dh wenn beispielsweise mindestens zwei wohnwerterhöhende Merkmale bei Fehlen wohnwertmindernder Merkmale vorliegen.

3. Bei der Ermittlung der laufenden Aufwendungen im Sinne von WiStrG § 5 sind nur die erforderlichen Kosten, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen, in Ansatz zu bringen. Als erforderlich im Sinne einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung kann es nicht angesehen werden, wenn auf die (gekaufte) Wohnung ein Darlehensbetrag entfällt, der 50% oberhalb des Kaufpreises liegt, und wenn dieses Darlehen mit 15% verzinst wird.

4. Bei der Ermittlung der laufenden Aufwendungen ist vom Kaufpreis der Wohnung, und nicht vom Verkehrswert zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses auszugehen. Hat der Vermieter beim Kauf der Wohnung kein Eigenkapital eingesetzt, sondern die Wohnung insgesamt vollständig fremd finanziert, dann kann er nicht fiktive Eigenkapitalkosten in Höhe marktüblicher Zinsen für erstrangige Hypotheken in Ansatz bringen (so auch OLG Stuttgart, 1988-08-30, 8 REMiet 1/88, NJW-RR 1989, 11).

Fundstellen

Dokument-Index HI1732824