LG Berlin Urteil vom 15.06.2005 - 29 O 769/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerberaummiete: Kündigung wegen Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Mieter. Gewerberaummiete: Schriftformwahrung bei Vertretung durch eine GmbH

Orientierungssatz

1. Die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung gemäß § 807 ZPO durch den Mieter und darauf gegründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Mieters stellen keinen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung dar, sofern dies bei der Geschäftsraummiete nicht ausdrücklich vereinbart ist.

2. Ergibt sich aus dem Mietvertragsrubrum, daß der Mieter durch eine GmbH vertreten wurde, bedarf es zur Wahrung der Schriftform keines Vertretungszusatzes neben der Unterschrift des Geschäftsführers der GmbH.

Tenor

1. Es wird festgestellt, dass das Mietverhältnis des Klägers mit der Beklagten über die Gewerbefläche in ... B., ..., vom 16.09.1993, nicht durch die Kündigung vom 26.08.2004 beendet worden ist.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger begehrt Feststellung, dass ein Mietvertrag über Gewerberäume durch Kündigung nicht beendet sei.

Die Beklagte, vertreten durch die P. GmbH, vermietete dem Kläger mit Gewerbemietvertrag vom 16. September 1993 in einem noch zu errichtenden Ärztehaus auf dem Grundstück ... B., eine Fläche von ca. 200 m² im Erdgeschoss zum Betrieb einer Apotheke sowie drei Stellplätze. Das Mietverhältnis sollte am 1. Juni 1995 beginnen und die Kündigung frühestens zum 31. Mai 2010 möglich sein (§ 3 Nr. 2 des Mietvertrags). Die monatliche Miete betrug 11.600,00 DM zuzüglich 225,00 DM Stellplatzmiete, 3,50 DM je m² Betriebskostenvorauszahlung und 1,50 DM je m² Heizkostenvorauszahlung, jeweils nebst Mehrwertsteuer, insgesamt seinerzeit 14.748,75 DM. § 17 Nr. 3 des Mietvertrags regelt, dass der Mieter im Falle der Untervermietung die Forderung auf Zahlung des Untermietzinses an den Vermieter in Höhe von dessen Mietforderungen abtritt. Nach § 17 Nr. 6 des Mietvertrags bedarf eine Untervermietung nicht der Zustimmung des Vermieters, wenn sie zum Weiterbetrieb einer Apotheke erfolgt. Der Kläger stellte der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrags entsprechend der Verpflichtung in § 23 Nr. 4 des Mietvertrags für die Erstellung und Herrichtung der Mietflächen einen einmaligen Baukostenzuschuss von 315.000,00 DM netto zur Verfügung. Für die Vermieterseite unterzeichnete der alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer der P. GmbH Herr K. den Mietvertrag an der für den Vermieter vorgesehenen Stelle ohne Vertretungszusatz.

Mit Unter-Mietvertrag vom 27. Februar 1996 untervermietete der Kläger, der seinerzeit noch eine andere Apotheke betrieb, die Räumlichkeiten mit Zustimmung der Beklagten an Frau B. zum Betrieb einer Apotheke. Die in diesem Mietverhältnis vereinbarte Gesamtmiete betrug 16.485,25 DM. Frau B. zahlte die zwischen den Parteien vereinbarte Miete direkt an die Beklagte.

Am 8. Juli 2002 gab der Kläger eine eidesstattliche Versicherung nach § 807 ZPO ab.

Mit Schreiben vom 29. Juni 2004 kündigte der Kläger das Untermietverhältnis mit Frau B. zum 31. März 2005. Die Gesellschafter der Beklagten erfuhren am 26. August 2004 von der Abgabe der eidesstattlichen Versicherung des Klägers. Mit Schreiben vom gleichen Tag kündigte die Beklagte das mit dem Kläger bestehende Mietverhältnis fristlos mit der Begründung, der Kläger biete angesichts der am 8. Juli 2002 abgegebenen eidesstattlichen Versicherung und seiner wenige Tage zuvor erfolgten Andeutung, gegebenenfalls über sein Vermögen die Durchführung eines Insolvenzverfahrens zu beantragen, zukünftig keine ausreichende Gewähr mehr dafür, seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachkommen zu können und nachzukommen. Der Kläger wies die fristlose Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 21. September 2004 zurück und verwies darauf, dass die Beklagte die Miete stets pünktlich und in voller Höhe erhalten habe und auch weiter erhalten werde; gleichzeitig bot er der Beklagten die Verhandlung über eine weitere Mietsicherheit an. Die Beklagte steht mit der Untermieterin des Klägers Frau B. in konkreten Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags über die hier streitgegenständlichen Räumlichkeiten.

Der Kläger behauptet:

Die Mieträumlichkeiten seien für ihn sowohl Investitionsgegenstand als auch längerfristige Option für einen eigenen Apothekenbetrieb. Wenn Frau B. die Räume zurückgebe, sei er aufgrund der attraktiven Lage der Apotheke jederzeit in der Lage, einen anderen Untermieter zu stellen. Er stehe in konkreten Verhandlungen mit solventen Untermietinteressenten. Er sei auch in der Lage. die Mietforderungen zusätzlich über eine Bürgschaft der P. GmbH zu sichern.

Der Kläger meint, dass allein die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung eines Mieters wie auch eine den Hintergrund hierfür bildende wirtschaftliche Krisensituation keinen "wichtigen Grund" im Sinne des § 543 BG...