LG Berlin Urteil vom 15.05.1987 - 65 S 279/86

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Der Mieter hat gegen den vermieteten Wohnungseigentümer unmittelbar keinen Anspruch auf Beseitigung eines Wohnungsmangels durch hierzu erforderliche Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum.

Tatbestand

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Die Klägerin ist Mieterin der im 13. Obergeschoß des Hauses belegenden 1-Zimmerwohnung mit Nebengelassen. Eigentümer und Vermieter der im Wohnungseigentum stehenden Wohnung sind die Beklagten. Das Haus hat 130 Wohnungseigentumseinheiten.

Wegen des auch nach einer Reparatur 1985 nicht dichten Daches des Hauses sind in der Vergangenheit mehrfach Feuchtigkeitseinbrüche in die Räume der Wohnung der Klägerin erfolgt, die zu wesentlichen Wasserschäden geführt haben.

Die Klägerin hat die Beklagten mit ihrer Klage auf Beseitigung der - im einzelnen bezeichneten - Mängel durch Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung sowie darauf in Anspruch genommen, "auf dem Dach des Hauses ... die gesamte Deckenfläche neu zu isolieren so daß verhindert wird, daß Wasser durch die Decke in die Wohnung ... dringt".

Die Beklagten haben den Anspruch hinsichtlich der Schäden in der Wohnung wegen Sinnlosigkeit vor einer Dachreparatur und den auf Dachreparatur wegen fehlender Verfügungsbefugnis über Gemeinschaftseigentum geleugnet.

Das AG hat die Beklagten zur Ausführung der einzelnen Mängelbeseitigungsarbeiten verurteilt, die Klage wegen der beanspruchten Dachreparatur jedoch mit der Begründung abgewiesen, weil die Klägerin insoweit etwas rechtlich Unmögliches verlange.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin. Sie macht geltend, das AG habe trotz Fehlens eines ausdrücklichen Einwands der Beklagten Unmöglichkeit der geforderten Dachreparatur angenommen. Diese liege auch nicht vor, da der einzelne Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 2 WEG Reparaturmaßnahmen auch ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vornehmen könne. Es drohten auch weitere Schäden, die sich vergrößern würden.

Die Beklagten wenden rechtliche Unmöglichkeit einer Dachreparatur durch sie ein. Hierzu tragen sie vor, eine Gesamtsanierung des Daches sei ihnen unmöglich, weil die für ca. 95 Wohnungen bestellte Zwangsverwaltung mit der Mehrheit der Eigentümerstimmen nicht bereit sei, einen entsprechenden anteiligen Betrag zur Verfügung zu stellen. Hierüber sei in der Eigentümerversammlung v. 9.5.1986 beraten worden.

Entscheidungsgründe

Die rechtswirksam eingelegte Berufung der Klägerin ist zulässig, aber unbegründet.

Die Zulässigkeit folgt gemäß § 511a ZPO aus einer über 700,- DM liegenden Beschwer, weil letztere auf einen Betrag von 1.440,- DM zu bemessen war, der aus einer fiktiven Minderung des Mietzinses wegen der Feuchtigkeitsschäden von 30% der mit 400,- DM monatlich bezifferten Miete - begrenzt auf ein Jahr - zu entnehmen war.

Das Urteil des AG ist jedoch zutreffend, soweit damit die Klage wegen der Forderung der Klägerin auf Verurteilung der Beklagten zur Ausführung einer Dachreparatur abgewiesen worden ist.

Zutreffend hat das AG ausgeführt, daß der Klägerin gem. § 536 BGB ein Anspruch darauf zusteht, daß auch die Mängel beseitigt werden, die außerhalb der eigentlichen Mieträume liegen, aber zu einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs der Mietsache führen. Dieser Anspruch erstreckt sich aber nicht darauf, daß die Beklagten verpflichtet sind, auf dem Dach des Hauses die gesamte Deckenfläche neu zu isolieren, damit kein Wasser in die Wohnung der Klägerin dringt. Dieser Anspruch ist auf eine den Beklagten rechtlich unmögliche Leistung gerichtet.

Dabei kann dahinstehen, ob die Beklagten eine rechtliche Unmöglichkeit der von ihnen geforderten Leistung bereits im ersten Rechtszug eingewendet haben. Selbst wenn das AG hier aus dem Vortrag der Beklagten zu weitgehende Folgerungen gezogen haben sollte, war der Einwand der Beklagten im zweiten Rechtszug zu berücksichtigen, da er - mindestens nunmehr - von den Beklagten auch ausdrücklich geltend gemacht worden ist.

Das Verlangen der Klägerin, die Beklagten sollten eine Dachreparatur selbst ausführen bzw. ausführen lassen, ist auf eine unmögliche Leistung gerichtet, da die Beklagten als Wohnungseigentümer über das im Gemeinschaftseigentum liegende Dach nicht allein verfügen dürfen, § 20 WEG.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ergibt sich auch aus § 21 Abs. 2 WEG keine andere Beurteilung. Zwar ist nach dieser Gesetzesstelle der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Selbst wenn man bei der gegebenen Sachlage unterstellt, daß durch die weitere Undichtigkeit dem Dach als gemeinschaftlichem Eigentum Schaden droht, fehlt es an einer Unmittelbarkeit dieses Schadens. Dieser Begriff ist angesichts der durch diese Vorschrift des Wohnungseigentumsrechts für diesen Bereich eingeschränkten Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag dahin zu verstehen, daß das Selbstausführu...