LG Berlin Urteil vom 14.11.2002 - 62 S 307/02

Verfahrensgang

AG Berlin-Lichtenberg (Urteil vom 05.07.2002; Aktenzeichen 5 C 117/02)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 5. Juli 2002 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 5 C 117/02 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Die Parteien streiten auch in zweiter Instanz um die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung, die in der Anlage 1 zum Mietvertrag vom 11. April 1995 für die Zeit vom 1. September 1996 bis 28. Februar 2009 getroffen wurde, wobei die Klägerin Feststellung der Wirksamkeit für die Zeit vom 1. September 1996 bis 31. Mai 2005 erstrebt. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO n. F. verwiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Feststellungsklage ist nach § 256 ZPO zulässig.

Ein Rechtsverhältnis im Sinne dieser Vorschrift liegt bei einem Streit über die zulässige Miethöhe vor. Das Feststellungsinteresse der Klägerin für die positive Feststellung der Wirksamkeit der vereinbarten Miete scheitert nicht an dem Vorrang der Leistungsklage. Zwar haben die Beklagten in der Zeit von November 2001 bis November 2002 den Staffelmietzins nicht entrichtet, so dass die Klägerin Leistungsklage erheben könnte. Auch eine Klage auf künftige Leistung für zukünftig fällig werdende Mieten wäre denkbar. Aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit ist aber ebenso wie bei der Klage auf Feststellung einer Mietzinsminderung (vgl. hierzu BGH, ZMR 1985, 403) das Feststellungsinteresse zu bejahen.

Hinsichtlich der vergangenen Zeiträume vor November 2001 ist der Antrag der Klägerin so aus zulegen, dass sie die Feststellung begehrt, den Beklagten nichts zurückzahlen zu müssen. Insoweit ergibt sich ihr Interesse an der entsprechenden negativen Feststellung daraus, dass die Beklagten in dem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 20. November 2001 von der Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung ausgehen und ihren Rückzahlungsanspruch erwähnen. Sie haben sich also ihrer Forderung „berühmt”. Auch für die erste Staffel (1.9.96 bis 30.11.1997) ist ein Feststellungsinteresse gegeben. Zwar kann die Klägerin den Rückzahlungsansprüchen für die Zeit vor Januar 1998 mit der Einrede der Verjährung begegnen. Wegen § 390 Satz 2 BGB a.F., wonach der Schuldner unter Umständen auch mit einer verjährten Forderung aufrechnen kann, ist aber gleichwohl noch Klärungsbedarf vorhanden.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die in Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, denn sie übersteigt die zulässige Dauer von zehn Jahren. Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG darf die Vereinbarung nur einen Zeitraum bis zu jeweils zehn Jahren umfassen. Die vorgenannte Vorschrift findet hier noch Anwendung. Aus Art. 170, 171 EGBGB folgt, dass für die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform geschlossenen Vereinbarungen das frühere Recht gilt. Eine wegen Überschreitung der Höchstdauer unwirksame Staffelmietvereinbarung, die vor dem 1. September 2001 getroffen wurde, bleibt also unwirksam (Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht, 1. Auflage 2001, Kommentar zu § 557 a BGB, S. 128).

Die Kammer teilt nicht die Ansicht der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin (GE 1991, 781), wonach die Staffelmietvereinbarung nur insoweit unwirksam werde, als sie die maximale Laufzeit von zehn Jahren überschreite. Gegen die dort vertretene Meinung spricht folgendes: Der Gesetzgeber hat in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG eine beschränkte zeitliche Aufrechterhaltung der Staffelmiete für zulässig erachtet, soweit es um die Beschränkung des Kündigungsrechts auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren geht im Gegensatz dazu hat er aber § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG so formuliert, dass die Staffelmietvereinbarung nur einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren umfassen darf. Wird diese Zeitspanne überschritten, tritt die Folge des § 134 BGB ein. Die Vorschrift des § 139 BGB, auf die sich die Zivilkammer 67 stützt, regelt den Fall, dass ein Teil eines Rechtsgeschäftes nichtig ist Dieses Tatbestandsmerkmal liegt jedoch gar nicht vor. Vielmehr ist die gesamte Klausel ist unwirksam.

In der jahrelangen Zahlung des vereinbarten Staffelmietzinses ist keine Bestätigung der unwirksamen Vereinbarung im Sinne von § 141 BGB sehen. Eine solche setzt regelmäßig die Kenntnis der Nichtigkeit oder zumindest Zweifel an der Rechtsbeständigkeit der Vereinbarung voraus (Palandt-Heinrichs, BGB, 58. Auflage. § 141 BGB, Rn. 6). Dazu ist hier nichts vorgetragen. Abgesehen davon, bedarf eine Staffelmietvereinbarung nach § 10 Abs. 2 Satz 1 MHG der Schriftform. Demgemäss unterliegt auch die Bestätigung der Schriftform (vgl. Palandt-Heinrichs. a.a.O., Rn. 4; vgl. auch AG Köln WuM 1989, 581 f.; AG Neumünster WuM 2000, 611). Insoweit verhilft auch der Hinweis der Klägerin auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 29. Mai 2000 (GE 2000, 1614) ihrer Berufung nicht zum Erfolg. Denn es würde hier immer noch an der erforderlichen Schriftform fehlen. Abgesehe...